利率上浮、特價房頻出,鄭州樓市現狀如何?

  剛剛過去的一月裡,鄭州樓盤房源特惠的消息頻出。

  大北區某盤,大戶型特價不到12000元/㎡,相比之前降了近3000元/㎡。

  高新區某盤,精裝修,特價14000+元/㎡,與之前16000元/㎡的價格相比,降了近2000元/㎡。

  西三環某盤,原價14000元/㎡,特價房13000左右元/㎡,比之前低了近1000元/㎡

  花園路國基路某盤,正常均價20000左右元/㎡,網傳可能有特價房17000元/㎡。

  ……

  各種因素綜合作用,利率上浮、房產公司信託融資受限、特價房、撿漏等成為了近期樓市熱門關鍵詞。更有自媒體宣稱:鄭州房價要崩,樓市要涼!

  事實真是如此麼?鄭州房產市場現狀到底如何?下半年買房又要注意哪些?

  鄭州房地產現狀

  中原地產研究中心統計數據顯示:2019年上半年,全國房地產調控政策高達251次!相比2018年上半年房地產調控192次,同比上漲了31%。6月單月,全國房地產調控政策次數高達46次,超過了5月份的41次。

  在高強度的調控政策之下,鄭州房貸利率再次上浮,一二手房價格倒掛,現狀不容樂觀。

  1利率持續上浮

  鄭州目前首套房上浮15-20%仍是佔大多數,不過首套房貸利率上浮15%的銀行越來越少,上浮20%的銀行越來越多。除郵政銀行之外,浦發銀行、興業銀行、等4家銀行首套房貸利率已由原來的上浮15%調整至上浮20%。

  若一套房總價100萬元,首付3成30萬,貸款70萬,30年等額本息還貸為例:

  上浮30%,月供為4364元

  上浮25%,月供為4253元

  上浮20%,月供為4143元

  上浮15%,月供為4034元

  上浮10%,月供為3926元

  如果調整浮動5%,每月貸款多還100元左右,30年房貸多還款3.6萬元左右。如果調整浮動10%,每月貸款多還200元左右,30年房貸多還款7.2萬元左右。

  整體來看,今年上半年,鄭州新房市場的一波熱度,致成交量走高後,貸款增多,信貸額度又開始收緊,接下來房貸利率下調的可能性很小。

  2新房二手房倒掛

  根據諸葛找房數據,自2018年6月以來,鄭州二手房掛牌價已連續下跌12個月,從當時的1.68萬元/㎡跌至7月的1.53萬元/㎡。

  就市場情況來看,鄭州一二手倒掛的情況依然存在。鄭州新房6月成交均價14856元/ 平,環比上漲0.4% ,上漲幅度不大,基本呈穩中上升的態勢。相比二手房來說,新房具有一定的價格優勢。

  但事實上,在某二手房網站上掛出的房源來看,各區真實的房價中位數也應該保持在13000元/㎡左右,二手房主流掛牌價遠不及最新的成交均價。

  2019年上半年,受調控影響的作用越來越大,鄭州新房市場大部分售樓部來訪量普遍減少,而且各個新開項目去化率持續走低,成交量低於三成的項目也時有出現,不少房企不得不直接降價促銷,以致各類特價房頻出。

  鄭州有哪些特價房能選?

  繼今年上半年樓市的熱度之後,在維穩的大基調下,鄭州房價穩中有升。時至下半年,為何特價房頻出,歸因於以下兩點:

  1信託融資受限

  目前房地產公司信託融資受限,開發商的所售房源必須在房管局備案後,才能拿到銀行放貸。

  以上兩項卡住了房企的資金鍊條。所以,剩下五個月,鄭州房企將以迅速收款為核心,顯然會搶先8-9月,而不敢再將希望寄於後三個月。

  2利率上浮、首付分期等被禁止

  自進入7月以來,鄭州多部門已兩次下發文件,規範鄭州房地產市場。以往大家“心照不宣”的首付分期等銷售行為將被嚴厲制止,鄭州房地產市場政策有收緊的趨勢。由於下半年鄭州樓市政策不算樂觀,許多房企選擇下半年發力,儘快出貨,加速變現。

  這對廣大置業者來說,降價潮往往意味著撿漏的時機。

  小編為大家盤點了以下特價房以及部分優惠房源,快來看看吧!

  僅供參考,具體以售樓部為準

  下半年,價促銷不僅會是融創大河辰院、中原辰院,肯定會引發其其他房企跟進。

  管南、惠濟將是重災區

  關注管南區域

  從數據來看,管城區是近兩年裡鄭州住宅用地供應最多的一個區域,總供地規模高達335.97公頃,而且大部分分佈在管南三環開外,其次是惠濟區和高新區,供應量都比較大。

  5月底開始,管南在售房源非常少,綠都瀾灣貨量不大,永威城新批次房源預計要到9月份推售,富田九鼎公館採用過去綠都慣用的“少量高頻”加推,房價一度飆到15500元/㎡,用盡了地鐵4號線的紅利。

  但隨著大量儲備用地入市,以及碧桂園名門時代城、振興儲備用地、碧桂園南曹地塊等入市後,貨量充足,會對管南的房價有一定衝擊,房價自然會有鬆動。

  關注惠濟區域

  惠濟區也一樣,7月份,最先撕開房價口子的、特價房差價最多的、特價項目最多的,統統都在惠濟區域。口子撕開,有第一個,第二個特價項目,接下來,必然會有更多特價。

  寫在最後

  下半年鄭州政策趨緊,國內外融資端口雙收緊,房企們負債率高,去化壓力大,房企們為了生存將受到考驗。

  鄭州房市依然以穩為主,不太可能出現大規模降價潮,但各項目特價促銷依然會出現。

  對於剛需用戶來講,能撿漏上車永遠是第一要緊的事情。下半年在面對市場上數量眾多的特價房,務必要保持理性。因為項目在降價、資金緊張的情況下,很有可能出現對買房者不利的情況——樓盤品質降低。

  所以準備下半年買入的購房者,更應該在買之前瞭解樓盤的品質情況,而不是盲目地只顧眼前的特價。

  編輯:南宮妧

  文章數據源自鄭州樓市、特價房鄭州綜合整理

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