上半年賣了1000億的房子,這家房企卻仍為下半年樓市"焦慮"

  “未來兩年,我不敢再承諾規模上有多大地提升,但是在品質管理、公司管理上會有相當大的空間。”

  8月2日上午,朱榮斌率領一眾明星高管出席陽光城中期業績溝通會。與2018年業績會剛跨過千億時那種“興奮”不同,如今陽光城管理層談得更多地是規模之外的事情。

  中報顯示,上半年陽光城實現合約銷售額900.73億,同比增長28%,達成全年目標的50%;合併歸屬於上市公司股東淨利潤14億元,同比增長41%。這一銷售成績在行業排第13名,較去年同期上升3名;加上認購未簽約,陽光城內部考核口徑實際上已經完成了千億銷售額。

  對於完成1800億的全年銷售目標,管理層表示“有信心”。

  會上,有記者向朱榮斌提問:“未來有沒有想過規模能夠衝入這個行業的前十?”

  朱榮斌沒有直接回答,談了上任兩年的變化後,他指出,公司現在是做得有點大了,不過離真正做到“有點強”還需要兩年的時間。

  相比規模,溝通會上朱榮斌更多談的是品質管理、公司管理工作。顯然,千億之後,大幹快上的規模化擴張、行業排位已經不是陽光城最關注的問題,兩年前提出的“規模上臺階,品質樹標杆”戰略,正式進入精耕細作的後半場。

  上半年破千億 下半年繼續"搶銷"

  一季度,著眼於小陽春行情,陽光城提出“開戰即決戰、月月是年關、半年當一年、一年是兩年”的搶銷策略。

  4月底,預測到政策趨嚴,市場可能降溫,陽光城發起“51行動”,既要求營銷團隊以“5個月1千億”作為目標,對旗下各區域的項目進行了營銷搶收。

  與此同時,管理層也進一步推進了對28個區域的分級管理:對3個A級區域加大自主權,讓其努力發展成一個“小陽光城集團”;成立新區域管理中心對C級區域進行幫扶。

  “5·1行動”與分級管理的效果最終直接體現在了區域業績的提升上,半年報顯示,陽光城福州區域、上海區域、浙江區域銷售金額均突破百億,整個集團6月單月的銷售金額突破了200億元,上半年簽約超900億。

  (陽光城集團執行董事長兼總裁 朱榮斌)

  而據朱榮斌透露,加上已認購未簽約,公司內部考核口徑銷售額實際已突破千億規模。

  “公司年初就制定了搶銷的策略,效果還是蠻好的。”陽光城助理總裁陳友錦表示,下半年搶銷我們會做得更徹底,尤其是回款會作為重中之重。

  數據顯示,陽光城上半年銷售回款725億,平均回款率達到80.50%;經營性淨現金流87億,繼續保持正值。

  期內,公司債務結構進一步優化,有息資產負債率降低至38.84%,較2018年底減少近4個百分點;淨負債率降低至145.13%,較2018年底下降37個百分點;平均融資成本7.72%,比去年年末優化22個基點。

  下半年計劃:兩項調整、三大任務

  在成功達成了“規模上臺階”的目標後,下一步,朱榮斌打算把“業績導向”調整為“品質導向、利潤導向”。

  他在接受記者提問時坦言,利潤率一直是陽光城的一個短板,我們自己很不滿意;且公司過去在執行“規模上臺階,品質樹標杆”的戰略上,對“品質樹標杆”的努力程度不夠。

  “我們現在還有前些年的項目,(利潤率)還是比較低的水平”朱榮斌稱。

  數據顯示,上半年陽光城合併報表歸母淨利潤率比上年期期末提升1.1個百分點至6.44%,但相比同等規模的上市房企仍不算高。

  “這不光是陽光城的問題,這也是整個行業的問題”朱榮斌指出,這幾年在限價政策下,房企要實現高利潤率很困難,甚至很多公司有一些項目因為限價的原因出現的虧損;房地產業的高利潤時代已經過去,大家不要對房地產行業的利潤率有太高的期待。

  在朱榮斌看來,樓市價值未來會迴歸“以質論價”。

  “現在我們在不遺餘力地抓品質,只有通過品質的提升,通過產品的溢價,才能進一步提高我們的利潤,這是我們的戰略考慮。其次,我們要通過規模的總額增加,實現利潤總額不斷的增長。”朱榮斌稱。

  為了推動陽光城品質戰略的落實,陽光城管理層特意調整了現有的企業激勵體制,降低激勵體系中與規模掛鉤的指標比重,加大品質考核與利潤考核的力度,平衡規模與利潤。下半年,品質考核將以工程品質和設計品質為突破口,而利潤考核則以當期利潤與結算利潤來進行綜合考核。

  除了上述兩大調整,下半年陽光城還將著力完成三大任務。

  ① 營銷工作依然被放在了首位:除了努力完成“51行動”的營銷任務外,保供貨、強銷售、促回款,仍然將成為下半年主基調;重點攻堅第三季度,爭取在9月底基本持平去年的全年銷售額,四季度實現今年業績增量。

  ② 在保證現金流安全的前提下,更加審慎地安排投資工作,儘可能踩準節拍。

  ③ 下半年近3萬套的集中交付會是一個巨大的考驗,保竣備是必要條件。此外要加大對投後項目的管理力度,對資產進一步進行盤活。

  預計融資持續收緊保持拿地彈性
提及下半年的行業整體的融資環境時,陽光城集團執行副總裁吳建斌再次表達了和去年年末時相似的觀點。

  在他看來,房地產未來融資政策還會繼續收緊:“國家政策從去年以來一直在收緊,當時已經預測,起碼(持續)一兩年時間。所以從去年下半年開始,我們在融資方面就已經主動調整,在內部抓銷售、抓回款、調結構。未來仍然有會大量資金從房地產轉移到其他實體經濟中去,作為企業來講,只需要未雨綢繆做自己能做的事情,把經營方面做得更好。”

  據地產壹線(house_163)瞭解,陽光城今年用於土儲的規模約800億元,但實際上半年拿地僅花了300多億。

  對此,吳建斌表示,全年的拿地將會彈性處理,而非硬性指標,如果下半年貨幣資金充裕,土地價格合適,就仍然會出手。

  陽光城集團CFO陳霓進一步補充表示,管理層一直對財務指標上有主動優化和改善的要求,公司一方面不主動加槓桿,通過還多少借多少、嚴格控制土地款的方式來控制負債,未來也將繼續保持三收三支,即以收定支、先收後支、收大於支的現金流戰略。

  在一系列的管理動作下,本期內陽光城依然保持了正的經營性現金流,貨幣資金達433.08億元,佔比總資產15%,達到歷史最高水平。

  截至2019年上半年,陽光城的土地儲備總計4396萬平方米,儲備貨值達5467億元,其中一二線城市可售貨值佔比86%,累計的地價成本約4322元/平方米。

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