重點城市二手房停漲,房價“只漲不跌”被打破

  8月1日,諸葛找房數據研究中心發佈的最新一期《7月100個重點城市二手房月報》,裡面提到的核心結論有二:

  第一,這100個重點城市的二手房均價在連續4個月上漲之後基本停漲了;

  第二,從城市等級來看,一二線城市的二手房價是持續下跌的,特別是一線城市,連續半年都是下跌的,環比跌幅是0.53%,二線城市好一些,跌幅是0.16%。三四線持續微漲,但漲幅在收窄。總的來看就是,一二線城市處於領跌狀態。

  結合前兩天中央重要會議中再次重申“房住不炒”,以及明確提出的“落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,我們很容易發現,二手房市場開始進入到了長期低位穩定狀態,而這大概率會成為今年下半年樓市的主旋律。

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  據諸葛找房數據研究中心監測數據,2019年7月,100個重點城市二手住宅掛牌均價為15035元/平方米,環比微漲0.02%,之前連續上漲4個月態勢基本停止。

  從漲跌城市數量來看,二手住宅掛牌均價上漲城市62個,平均漲幅0.96%,環比上月漲幅收窄;下跌城市37個,平均跌幅為0.84%;持平城市一個。7月份上漲城市數量和下跌城市數量基本保持平穩,預計後期各城市漲跌幅將趨於平穩,不會出現較大幅度波動。

  值得關注的是,雖然一線城市二手住宅掛牌均價遙遙領先於其他城市,是二線城市的3.33倍左右,是三四線城市的5.31倍左右。但在漲跌幅度上,一二線城市的表現明顯不如三四線。

  諸葛找房的數據顯示,一線城市二手住宅掛牌均價60214元/平方米,環比下跌0.53%,環比連續6個月下跌;二線城市二手住宅掛牌均價18075元/平方米,環比下跌0.16%;三四線城市二手住宅掛牌均價11349元/平方米,環比上漲0.30%,環比連續5月上漲,漲幅環比上月收窄。

  還有一個需要留意的重點是,一些熱點區域的二手房市場降溫很明顯。此前一直被大家看好的珠三角、環渤海區域連續領跌,其掛牌均價環比跌幅分別是0.27%和0.21%。海峽經濟圈二手住宅掛牌均價相較其他區域是最高的,達到26542元/平方米,跌幅也是最高的,環比上月下跌0.87%。

  四大經濟圈中,僅有長三角均價是上漲的,但漲幅也在收窄,環比上月上漲0.26%。

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  很多時候,重點一線城市的市場起伏對於樓市指向是有風向標意義的。

  來自貝殼研究院的數據也顯示,7月北京二手房市場延續“低波動”趨勢。7月,北京鏈家二手房實時成交環比下降4%,7月成交均價為62190元/平,環比下跌0.1%,同比下跌0.9%。從數據來看,多個口徑多個維度的數據波動都很小,也能判斷出市場進入了“超穩態”階段。

  上海的情況也很類似,成交量連續下跌,但處於歷史平均水平。7月前4周市場成交二手住宅18566套,截至7月,市場二手住宅成交量已連續3個月呈現下跌態勢。

  相比之下,深圳二手房價表現較好,價格環比微漲,成交量止跌回升。深圳貝殼研究院二手住宅精準指數價格59781元/平方米,環比微漲0.6%,同比上漲0.8%。不少小區出現集中成交的現象。不過,業界專家謹慎地表示,階段性的回升不代表市場就會進入活躍的階段。預計8月價格將保持總體穩定。

  如果我們把時間線拉得更長一點,樓市行情的趨勢線能夠看得更清楚些。數據顯示,上半年,貝殼監測全國的100個城市中,房價同比去年下跌的城市有56個,上漲的城市有44個。儘管一季度市場有季節性回暖,但上半年市場情況與去年基本持平。

  從去年到今年上半年,不論是一些網紅城市的房價出現持續下跌,還是被住建部點名的幾個明星城市在樓市過熱進程中的急剎車,我們都會發現,房價“只漲不跌”的神話已經被打破了,曾經的樓市黃金期風光不再,不可複製。

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  7月30日中央重要會議召開,對於房地產市場的震動是巨大的,諸多研究機構和媒體都在第一時間進行了細緻解讀。大家的說法雖略有不同,但幾個重要信息基本上都已形成共識。

  比如,會議再次重申“房住不炒”,表明房地產市場政策基調未變,“三穩”依舊是後期主要方向。

  比如,會議表述房地產長效管理機制時,用詞從“推進”變成了“落實”,說明長效機制建立已相對成熟。

  更重要的是,大家都注意到了一個新內容,那就是會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。上世紀90年代房改以來,房地產一直作為國民經濟增長的支柱產業地位,這種提法可說是一個質的改變,可以看出官方“去房地產工具化”的思路已經很清晰了。

  事實上,地方政府和市場對於這次會議給出的反應也是極為迅速生猛的。

  一個典型的例子是,就在這次中央重要會議剛剛結束數小時後,曾被住建部點名預警的大連市就發佈了一則“關於加強房地產市場調控工作的通知”。

  在這則對房地產市場進行價格指導的通知中,不僅限定了當下及未來的項目,且針對歷史項目也有追溯細則。通知規定,6個月內不得調整價格,6個月後只能申請下調,且調整幅度不得大於5%。業內認為,這一“限價”通知,不只展示了大連對風向把控的及時以及政策執行的決心,同時也預示了後續會有更多城市在這一調控方向上的跟進。

  可以說,從中央到地方,從政策指導到市場自身,在這些重磅信息加持的大背景下,對於那些幻想政策還有可能走回頭路的人來說,可以說是一萬點暴擊了。

原標題:100個重點城市二手房停漲,房價“只漲不跌”的神話被打破了

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