今年,房企融資真的很難!誰能借到便宜的錢,誰就能打敗對手

  “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。中共中央政治局30日會議中有關房地產的這段話引起市場熱議。

  此前,監管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸至信託、海外融資等。再加上,開封放開限售一日遊,南京、蘇州上調房貸利率等,導致部分知名房企的發債利率也飆到了十幾個點。

  與此同時,不少房企面臨失血(資金鍊斷裂)的風險。因此,伴隨著熱議的“落實房地產長效管理機制”的,還有多家千億房企準備暫停拿地、降價促銷的市場傳聞……

  對此,各房企要加大銷售力度,提高回款效率;另一方面,要突破融資困局——畢竟對不少房企來說,回款沒融資來錢快。

  過去的玩法已經行不通了

  融資之前,先要放下執念

  改變的第一步是認識到問題的存在,並願意改變。明源君認為,很多房企覺得融資難,外部原因是樓市調控、國家整頓金融秩序;內部原因是企業自身的資質(規模、盈利、財務穩健性以及評級不夠);本質原因是沒有看清大勢。

  眾所周知,98房改以後的十幾年裡,中國樓市一路單邊向上,一些老闆,賺錢賺得自己都覺得有點不好意思。即便某些年份有點小波折,但是熬一熬,又是一波牛市。

  明源君就碰到不少這樣的房企老闆,2014年行情低迷的時候,還整天愁眉苦臉,因為房子賣不出去,公司也沒人接盤。可是,到了2015年又生龍活虎起來,2016年甚至喊出了衝千億。

  還有一些房企,本來都快倒閉了,結果行情來了,之前賣不出去的房子成了搶手貨,竟然還發了大財,連老闆自己都覺得很太魔幻。

  所以,黃其森說,其實大多數房企都是草臺班子,這一二十年發展太快了,更多的是中國經濟發展的紅利,不是個人多能幹多有本事……企業過千億聽著牛,實際上就是原來的百億企業,也就是通脹起來的,都是粗放的野蠻生長,大家拔高了自己。

  現如今,過去的玩法行不通了。

  第一,3年一個銷售期的理論失靈了

  過去,整個行業3年一個小週期,少部分房企比別人更早的預見了這個規律,也敢於大量借錢,短債長投、逆市下注,最終成為了行業巨無霸。如今這個規律失靈了,不少城市的房價已經3年保持平穩的態勢。

  即便你能借到錢,但一兩年以內的錢太多,同樣很容易出現資金鍊斷裂,最後可能被迫利滾利,陷入惡性循環。

  第二,槓桿是有極限的,已經不能繼續升了

  2016年930調控以來,上市房企全面攤薄淨資產收益率竟然“不降反升”,很大程度上是來自負債率飆升的刺激,然後才是管理和產品力的提升。

  這種靠拉高負債率提升資產收益率的商業模式,帶來的一定是整體金融風險的加大,這恐怕也是近期國家進一步收緊房地產業資金來源的原因所在!

  財務槓桿是有極限的,如果沒有基本的財務自律,即便當下還能借點錢,但錢終究是要還的,將來可能還會更難。

  恆大在2015年初,業內還偏悲觀的時候大舉拿地,40天上100個項目,但是,2017年就順應國家去槓槓的號召,立馬還清永續債,穩坐釣魚臺。相反,部分房企逆大勢而行,最終付出了沉重的代價,至今仍深陷拆東牆補西牆的泥沼中。

  第三,活得久,比跑得快更加重要

  要生存就必須發展,但在特定階段,天平應當向生存傾斜,或許不上500億、1000億,未來會比較難,但是現在還強加槓桿衝規模,可能立馬就會失血倒下。

  不要老想著彎道超車,現在的形勢下彎道加速其實是很容易翻車的。

  如果實在扛不住,就別非要高利貸死扛了,該賣的賣,先保命要緊。

  融資渠道收緊並不是打死

  方法得當依然能夠拿到錢

  但房企情況不同路數有別

  融資其實是一個系統性的問題,跟公司的發展戰略、發展階段、城市佈局、產品等都緊密相關。種什麼因得什麼果。比如,龍湖就不會覺得融資很難。因為其規模大,更重要的是,其財務一直很穩健,深得資本市場認可。

  換句話說,融資的困局是長期積累的問題。當然,如果能夠認清大勢,改變自身的認知,短期內依然有可以改善的空間。

   第一,大房企依然可以積極爭取銀行開發貸,中小房企要會抱大腿

  眾所周知,房地產開發貸是房企重要的資金來源之一。雖然房地產開發貸利率上浮,但基準利率處於歷史低位,銀行開發貸仍是成本最低的融資渠道之一。

  自去年4季度以來房地產開發貸款餘額增速持續回落,截至2019年6月底房地產開發貸款餘額 11.04萬億元,同增14.6%,增速比上年末低8個百分點;新增餘額8500億元,同降36.6%,增速比上年末下降95.4個百分點。這種趨勢還將延續。

  ▲來源:中國人民銀行、明源地產研究院

  至於地產開發貸餘額增速,更是重回負增長。截至2019年3月底地產開發貸餘額為1.4萬億元,同降3.2%,這是繼2018年連續4個季度正增長後再次跌回負增長。

  近期政策同時指向兩點:一是控制總規模,二是收緊放款條件。形勢確實有點嚴峻,但依然有機會。

  比如,7月29日在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會就強調,加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管。槓桿較低、合規操作的房企,熟悉政策、積極溝通,現在有望拿到更多的錢。

  如果企業在轉型,還可以通過參股產業基金的方式融資,既拿到錢,又幫助企業轉型。比如此前龍湖與清科集團旗下清科資管聯手,發起設立“清科集團-龍湖集團產業基金”,基金總規模擬定人民幣100億元。

  中小房企確實會比較難,因為目前主流銀行都建立了白名單制度,要求是50強或百強以及地方龍頭。對中型房企——甚至部分小房企,如果比較均好的,可以考慮海外融資,因為境內外資本對企業的評價不一樣,境內更看重規模,境外更看重經營質量。小房企尤其難,更多需要通過目前受監管影響較小的方式融資,如果實在不行,那就只能抱大腿了,小房企出地讓合作的大中型房企出錢。

  但論大房企還是中小房企,一定要合規,這是企業的生命線,有時候一個擦邊球,有可能會把企業搞死。

  最近,合肥市召開的房地產市場穩控工作會議上就提出,對引發三次及以上群訪群訴事件且未有效處置的房企,適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤措施;並從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。

  很多房企不止關心能否借到錢,還在意是否便宜。什麼是便宜的錢?這其實是一個動態和因人而異的事情。

  比如,10%的錢在2016年是很貴的,如今一些千億房企發債都要十幾個點了,10個點的錢已經很便宜了。

  如果你覺得未來資金成本還會繼續上升,那現在的錢就是便宜的,能拿就趕緊拿。當然,這還要根據企業的實際情況,如果你的IRR30%以上,拿15%的錢也是可以的,選擇的餘地還是比較多;如果你前幾年拿了很多沒法解套的地王,什麼錢都是貴的,即便能夠拿到也要慎重,要儘早想退路。2014年,光耀為了使其龐大的身軀不至於倒下,不惜以30%以上的年化利率向民間大舉借貸,最終還是轟然倒塌。貴得超出了企業承受能力的錢,無異於飲鴆止渴。現實中不少房企會選擇跟實力更強(資金實力更強或者打造產品能力更強)的房企合作。

   第三,上市公司可以引入戰略投資者,非上市公司可項目股權融資

  市場上行週期,要多用債權融資;市場下行或橫盤震盪時,要多用股權融資。最近幾年,內地房企紛紛登錄港股市場,其意就在於此。

  還可以引進戰略投資者。7月26日,中國金茂公告,平安通過配售及有條件認購,買入公司15.20%股份,成為第二大股東。更早之前的2015年,平安買入9.9%的股份,成碧桂園第二大股東,之後又陸續入股三家房企,成為旭輝、華夏幸福和朗詩的第二大股東。其他險資如中國人壽、新華保險等也頻頻向房企示好。

  對上市公司來說,引入戰略投資者(險資、地產基金等),不僅能在當下拿到錢,還能在未來更輕鬆的拿到錢。某千億房企的資金總就告訴明源君,該公司對股權一直持開放態度,今年計劃引入300億地產基金。

  不過,很多房企老闆對股權和控制力很糾結,輕易不敢開放。對這樣的公司,可以考慮項目層面的股權融資,這個政策相對是鼓勵的。

  千億房企H企的副總裁告訴明源君,公司對少數股東也是少數股東也是同股同權,但一開始合作方可能不信,那公司可以跟對方籤一個對賭協議,保證對方的股權收益率跟債權是一樣的,由於一般來說股權的收益更高,因此公司會規定,20%之內同股同權對方還可以再分,但超過20%的部分對方就不能再分了,這樣下來,合作方的股權和債權一平均,收益是很高的。對公司來說,可以把利息成本控制在一定的範圍之內。久而久之就贏得了少數股東的信任。因此,外界覺得他們缺錢,其實他們沒那麼缺錢。

  懂得怎麼花錢,才能更好的借錢

  提高信用評級才能拿到便宜的錢

  上述方式,可以一定程度上解決房企短期內的資金,然而,光做這些這些還遠遠不夠。還要把控住花錢的手,著手提高公司評級,建立更加專業和精細化的融資體系。

   一、量入為出,管住花錢的速度

  公司之所以缺錢,是因為收錢的速度沒花錢的快。因此,在融資收緊的大環境下,必須要有量入為出的意識,不能一邊融資,一邊繼續大手大腳的花錢,那樣困境永遠無法解決。

  千億房企R企的CFO就告訴明源地產研究院,“有多少錢辦多少事,我們給每一個城市設置一個比例,回多少款就花多少錢。另外,回款少的區域,要少拿地甚至暫停拿地。”

  對於融資,該公司也不是有錢就拿,而是會將一年內到期的負債控制在一定比例。2015和2016年,控制在15%左右,現在力爭控制在10%,長週期的錢多,公司會有比較大騰挪的餘地。否則,即便今天借到了錢,也是在挖坑。

   二、採取各項措施,爭取更好的評級

  通過一些手段,短期內可以拿到一些錢,但是要長期資金需求,除了控制花錢速度,還要下大力氣提高公司的信用評級。

  今年6月5日,惠譽國際將泰禾集團長期主體評級由“負面”上調至“穩定”,主體評級確認為B-。

  惠譽上調泰禾集團的評級,是由於泰禾的槓桿率進一步改善、流動性持續優化、現金回款情況良好、合約銷售規模較等。

  2018年,泰禾主動調整節奏,降低擴張速度,尋求有質量的發展,負債率逐步改善——2018年,泰禾資產負債率同比下降0.95個百分點至86.88%,淨負債率由2017年底的475.03%降至384.88%;今年一季度,繼續下降至84.55%和279.19%。

  流動性方面,今年一季度末,其非受限貨幣資金餘額增加至173億元,並通過各種手段將短期債務降至461億元,今年3-5月,泰禾還集中將7個項目股權出售給世茂,出售部分股權後,泰禾仍然還有超額利潤分成……流動性得到明顯改善。

  今年伊始,泰禾還啟動了“泰禾1號搶收計劃”,包括北京的4個高端改善類項目。截至5月底,僅北京金府大院就已完成超過56億元的銷售額,累計回款逾30億元。

  ……

  上述一系列果斷措施,使得泰禾的各項指標均有大幅提升,評級自然會提高。這些動作別的房企要學,其實也不難。

   三、建立更加專業化的融資體系

  我國房地產市場化二十多年了,精細化程度跟製造業還差得遠,這是很多標杆房企都在反思的事情。

  融資、投資(拿地)是房企的關鍵事項,一般都由老闆定奪。然而,即便在這件事情上面,目前的專業和精細化程度都還很不夠。

  比如前兩年,不少房企通過發行類REITs融資。某次,明源君跟對話一房企老闆。該公司持有不少物業,可是當明源君問及有沒有通過類REITs融資的打算時,該老闆根本不知道REITs是什麼。

  當然,這也不能全怪老闆,畢竟公司需要他關注的事情太多。

  如何應對這些問題?上述千億房企H企的做法是成立作戰指揮部,除了融資團隊,有幾個前端團隊,每個團隊3~4個人,負責統計和風控,另外還配備一個策研團隊,對接金融機構的後臺風控團隊,以便更好的去洞悉外部市場變化,對整個融資團隊起引領作用,不打無準備之戰。以銷售回款為例,H企進入每個城市拿項目前,就會專門研讀這個城市的政策,比如限購限貸,銀行的按揭政策,用預算來監控,隨著銷售的變化,回款和工程節點匹配……

  再比如,碧桂園組建有金融部和資本市場信息部。前者負責融資,後者則負責與資本市場溝通。在全球範圍內比較所有資本市場工具,等到窗口時機一成熟,就立馬開幹。這樣,可以使得新的融資工具出現時,實現快速卡位。比如購房尾款ABS,2015年世茂和匯添富基金髮行了國內第一單,碧桂園立馬跟進,2016年共發行了一百多億的購房尾款ABS。

  小結

  古語說得好,凡事預則立不預則廢。對公司來說,需要著眼長遠,未雨綢繆,等融資環境收緊了,才開始想辦法,其實已經略晚了。

  今天融資難的果在三年前就已經種下了,因此,短期內更多隻能從術的層面著手做一些工作。

  這個時候,千萬不能掉以輕心,因為1%的風險就能點燃了100%的輿論。砸鍋賣鐵也千萬不能違約。另外,要記得準時發工資。少數公司為了報表好看,壓員工工資。現在是一個人人都是自媒體的時代,一旦不能準時發工資,“你不行”的謠言立刻就會傳遍業內外,對融資的影響是巨大的…品牌壞了,真需要資金的時候很難有人來幫你。(作者:明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強)

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