融資收緊、地王承壓,中國金茂或已按下激進擴張暫停鍵

  簡介:房價穩定給“地王”帶來的壓力可不小。

  連續四宗股權交易或許暗示了中國金茂(00817.HK)正在按下高速發展的暫停鍵。

  6月3日,金茂掛牌長沙鼎茂置業有限公司100%股權;5月27日,金茂掛牌北京昊遠置業有限公司34%股權及天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權,同一天,金茂繼續出讓浙江項目49%股權給中糧和招商局置地。

  與此同時,金茂在多個城市的地王項目銷售境況不樂觀,疊加目前融資受限的大環境,激進擴張的金茂或許也不淡定了。

  接連轉讓項目股權

  6月3日,金茂在北京產權交易所掛牌出讓長沙鼎茂置業有限公司100%股權,轉讓底價為11.45億元,而鼎茂置業持有長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓。

  長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓位於長沙梅溪湖金茂廣場內,金茂2018年年報顯示,長沙梅溪湖金茂廣場於2019年竣工,且在2018年實現住宅、商鋪雙清盤。該項目總投資額約98.7億元,由購物中心、超五星級豪華酒店、雙塔甲級寫字樓、金茂府等組成的城市綜合體,此次出售的標的正是雙塔寫字樓中的北塔。

  然而在今年2月27日,上海證券交易所披露消息顯示,長沙金茂廣場北塔資產支持專項計劃項目狀態更新為“已回覆交易所意見”,此次ABS擬發行金額為11.63億元。目前未有該融資計劃的後續進展。市場意外的是,3個月後,金茂即宣佈出售該項目100%股權。

  業內人士分析認為此舉或與目前融資環境緊張有關。5月17日,銀保監會官網發佈了銀保監發1〔2019〕23號文《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(以下簡稱“23號文”)。

  23號文特別提到,在房地產領域不可“通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。”同時嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。

  易居研究院財經評論員嚴躍進表示,此類規定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控,尤其是通過理財產品、各類信託工具等,變相為房企融資。

  而在23號文之後,5月31日,有媒體爆出多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

  從發文到預警,政策對於房地產融資重新收緊,使得過去兩年一直高速發展的金茂感受到了危機。

  在出售長沙項目之前,5月27日,金茂在北京的兩個住宅項目同樣在北京產權交易所掛牌,包括北京昊遠置業有限公司的34%股權及天津北方澤茂企業管理有限公司的100%股權。

  其中,北京昊遠持有北京經濟技術開發區河西區X89R2地塊,金茂持有34%股權。該地塊為2018年10月由金茂聯合體拿下,樓面價為3.3萬元/平米,住宅銷售限價52695元/平方米,最高銷售限價55330元/平方米,同時執行90/70政策;北方澤茂持有通州永順鎮TZ-0104-6002地塊、TZ-0104-6001地塊,也是“限競房”用地。

  連續兩宗在京限競房地塊的出讓,反應出了金茂對於市場預期的不甚樂觀。目前北京約有9萬套限競房供應,而每年北京新房正常銷量在2-3萬套之間,較大的供求失衡導致限競房去化艱難,“開盤能去化3-4成就算及格,能賣出一半就屬於優秀。”中原地產首席分析師張大偉表示。

  有接近金茂的業內人士表示,金茂出讓兩宗限競房地塊可以快速回籠資金,同時分擔開發壓力,在融資趨緊和限競房銷路不暢的的現狀下,這或許是最佳選擇。

  同日晚間,招商局置地(00978.HK)披露,金茂將位於浙江省瑞安市飛雲街道項目的49%股份出讓給招商局置地及中樑地產旗下公司。

  至此,金茂已選擇將長沙、北京、浙江瑞安三地不同業態項目做股權出讓處置。

  地王項目遭遇滑鐵盧

  金茂最近的動作與其最近兩年的發展方向背道而馳。

  從寧高寧到任金茂以來,一直以較高的速度擴張。年報顯示,2016年金茂銷售額485億元,2017年為693億元,2018年為1280億元,三年間同比漲幅分別為61%和85%;與銷售額同步的是城市佈局,金茂在2017年只進入28個城市,而在2018年則擴容至40個。

  同時,在土地端,2018年金茂新獲取68個項目,新增土儲面積為2264萬平方米,而在2017年新增土儲面積只有932萬平米。通過數據可以直觀感受到金茂這兩年來的發展速度,也窺見公司追求規模的增長的急切。

  股權出讓的動作給這種高速發展按下了暫停鍵。嚴躍進表示,此類股權轉讓和退地的現象,多與拿地成本過大、後續經營壓力增加等有關。

  金茂的財務狀況一直比較穩定,作為央企其融資成本也一直處於低位。雖然不存在嚴重的償債問題,但是金茂前幾年頻繁出手“地王”,且這些地王又遇到水土不服的情況,或是此番股權轉讓的內在原因。

  2016年8月,金茂35.1億元出手鄭州鄭東新區地塊,摺合樓面價3.7萬元/平米,創造鄭州單價總價雙料地王,該項目售價5.8-6.5萬元/平米,這樣的均價對於一個二線城市來說無疑是頂豪配置,該項目在拿地兩年後的2018年面市,那時鄭州市場一度跌至谷底,在二線城市賣出6萬均價,金茂並非沒有壓力。

  2017年9月,金茂以20.91億元拿下廈門翔安地塊,摺合樓面均價2.9萬元/平米,然而彼時廈門正執行史上最嚴厲的限價措施,同時嚴格限制島外購房,廈門樓市一落千丈,甚至有崩盤謠言傳出。因此該項目出讓時獲批價為2.9-4.2萬元/平米,但是實際銷售甚至出現2.6萬元/平米的低價,這是金茂第一次進入廈門市場,無奈面臨賠本結局。

  類似的境況還發生在成都、深圳等城市。成都金茂府項目所在地塊為2017年拿下,摺合住宅樓面價1.7萬元/平米,開盤時宣傳均價為3萬元/平米。對於一直以“低房價”著稱的成都來講,3萬元的均價絕對算得上豪宅。然而對於成都人來講,天府新區能配得上豪宅,武侯卻始終不被認可,因此該項目實際售價約在2.6萬元/平米左右,盈利前景並不樂觀。

  金茂一直走深耕一二線策略,克而瑞數據顯示2018年金茂銷售均價25539元/平米,遠超龍頭房企,排名第一位。然而走豪宅路子的企業必然要承受資金的壓力與政策轉向帶來的不確定性,2019年農曆新年過後全國樓市迎來一波小陽春,然而還沒有繼續發酵之時,一盆涼水潑來讓市場急速轉冷。有業內專家分析,融資監管收緊、政策始終不放鬆,即便是資金面較好的央企也同樣感受到考驗。

  責編:張歆晨

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  關鍵字

  金茂地王股權轉讓

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