多房企轉讓大本營項目,金茂前期預測不足退地、建業謀求走出去

  在資金壓力長期趨緊的房地產行業,以出售項目謀生;的情況早已司空見慣。5月中旬至今的兩週內,房企轉讓項目股權的情況再度升溫。不過,據藍鯨房產梳理髮現,與此前中小房企通過兜售項目補血;的情況有所不同的是,近期,多家規模房企也開始頻繁出手轉讓項目股權。

  5月27日,中國金茂控股集團有限公司(HK:00817,簡稱中國金茂;)掛牌出售旗下北京兩項目股權,在此之前,包括招商蛇口(SZ:001979)、魯能集團、建業地產(HK:00832)等規模房企也紛紛加入到轉讓項目股權的浪潮;之中。

  在尚無明顯償債壓力的背景下,上述企業轉讓項目股權背後的原因引起業界廣泛討論。而這一波規模房企頻繁轉讓項目的動作,又是否會對其他企業形成擴散性影響?同樣值得研究。

  金茂、建業等房企集體轉讓大本營;項目

  近日,國內房企掀起了一輪密集的項目轉讓浪潮。據藍鯨房產不完全統計,5月中旬以來,至少有10家房企在積極出售旗下項目資產。包括招商蛇口、建業地產、中國金茂等多家規模房企均發佈了項目公司股權轉讓計劃,其中,有部分項目股權轉讓已找好買家,也部分項目尚在公開市場掛牌 亟待認領;。

  5月27日,北京產權交易所預披露中國金茂兩宗項目的轉讓信息顯示,中國金茂擬轉讓天津北方澤茂企業管理100%股權、北京昊遠置業34%股權,分別涉及北京市通州區永順鎮兩幅地塊以及北京經濟開發區一幅地塊。目前兩宗轉讓標的為預披露階段,轉讓價格等尚未確認。

  而在稍早前的5月24日,河南建業發佈公告,擬向百瑞信託出售鄭州市鄭東新區項目公司30%股權和債權,合計價格為8.15億元。同日,招商蛇口的全資孫公司珠海致勝房地產有限公司100%股權也被掛在了重慶產權交易網,以8904.6萬元為底價掛牌轉讓。

  可以看到,上述相關被轉讓項目不僅均位於城市群的核心區域,擁有不錯的區位價值。並且,這兩家企業此次轉讓項目均屬於企業總部所在城市。

  例如,堅持深耕省內佈局的河南王;建業地產,2018年在鄭州地區銷售額為137.99億元,佔全年銷售額的26%;因北京廣渠15號;一站打響金茂府;品牌的中國金茂,在2018年中國金茂成功跨上千億元規模之際,北京依然貢獻了133.1億元的銷售額,在其佈局的40座城市中僅次於上海;而起家於粵港澳地區的招商蛇口,近年來其雖然逐漸將銷售重心向長三角傾斜,但大本營;深圳地區的銷售額亦不可小覷,2018年深圳與華南地區合計30億元的營業收入亦領先於其他地區。

  一般而言,企業普遍會在大本營;採取深耕策略,因此,上述房企集中出售大本營;區域內項目,更引起業界關注。對此,一位不願具名的業內人士對藍鯨房產表示,房企雖然普遍會將大本營;作為重點深耕的地區,但相對來講,單個項目的戰略意義較小,因此,如果大本營項目的條件不夠好,就會成為優先轉讓的目標。

  基於上述觀點,中原地產市場分析師盧文曦也對藍鯨房產表示,具體還是要看單個項目是否有盈利的空間。;他進一步稱,因為房企在拿地時不排除出現衝動的行為,這樣而來的地塊在實際運營中地位較為尷尬。尤其是在今年一線城市機會相對較小,二線城市尚不明朗的背景下,轉讓一部分股權可以使資金更加分散,降低風險。

  規模房企騰籠換鳥陽謀;意圖顯現

  不同於2018年下半年以來,諸多高槓杆房企以項目股權償還短期債務的傳統邏輯,近期計劃轉讓項目股權的規模房企並非傳統意義上高槓杆、高負債標的。從財務數據上看,有著央企背景的中國金茂以及招商蛇口,近年來資產負債率均維持七成左右(房企平均資產負債率在80%),且在融資活動中具有一定優勢。據企業財報顯示,民企出身的建業地產2018年現金流也相對充裕,可覆蓋短期有息債務。

  對此,易居研究院研究總監嚴躍進向藍鯨房產表示,房企轉讓項目有主動和被動的區別。其中,被動轉讓多半是項目開發難以為繼,或者需要回籠資金。而主動轉讓,實際上還是產品結構調整和優化的狀態。此外,不排除企業或有其他對外擴張的考慮。

  中國金茂方面向藍鯨房產的回覆中表示,公司將本次轉讓項目股權的原因歸結為 綜合考慮項目合作談判等各方面情況,公司經內部決策行使保留的退出權。;而對於藍鯨房產進一步追問的行使退出權的初衷,中國金茂則未予以直接回復。

  不過,有市場觀點指出,項目成本高於預期或是中國金茂退地的核心原因。

  從中國金茂轉讓的項目情況來看,兩個項目均為聯合體拿地且拿地時間均不超過8個月,其中,位於經濟開發區地塊拿地樓面價約為3萬元/平方米,限制銷售均價不超過5.27萬元,已經敲定的項目名稱西派公館;也意味著該項目的操盤方並非中國金茂;此外,本次擬轉讓的通州地塊樓面價為2.33萬元/平米,限制銷售均價不超過5.27萬元。

  58安居客首席分析師張波向藍鯨房產指出,上述兩個項目雖然存在著一定的贏利空間,但相對來說利潤空間較小,金茂將雞肋;的項目轉讓出去也屬正常。

  而招商蛇口近期的轉讓動作,也被視為重組上市以來剝離非核心產業的延續。自2015年12月30日重組上市以來,招商蛇口持續進行資產整理,僅2018年一年,招商蛇口便轉讓了14家公司股權,其中包括南京招商寧盛房地產有限公司、南京招商興盛房地產有限公司、深圳招商供電有限公司、福建中聯盛房地產開發有限公司、香港華商置業(北京)有限公司等。

  相較於上述兩家央企,建業地產出售項目背後,更多或出於向外拓展的需求。其在公告中表示,將通過出售股權及債券所得資金開拓更多具發展潛力的項目;。

  由此來看,建業地產此次股權轉讓目的更傾向於為進一步擴張蓄勢。早在今年4月,建業地產便計劃以13.2億元向百瑞信託出售金水區項目50%股權及負債,加之近期擬轉讓項目,若股權順利出售,將合計獲得21.35億元流動資金補充。

  值得一提的是,建業地產上述兩次轉讓項目股權的受讓方並非地產企業,而是一家信託公司。

  對此,有不願具名的信託人士對藍鯨房產表示,一般來講,信託資金以入股方式進入房地產項目,常常以母公司回購對應股權作為退出方式,而在交易中,信託資金則主要以賺取固定收益為主。

  藍鯨房產梳理髮現,建業地產以信託資金入股項目公司的方式早有先例。2015年9月,百瑞信託便曾以不超過5.5億元價格獲得建業恆新45.45%股權;而根據今年 1月29日建業地產發佈公告顯示,建業同意向百瑞信託收購建業恆新45.45%股權,代價為人民幣7.1億元,以此計算上述資金成本約為年化8.73%。

  不難發現,相較房企間的合作,可進可退;的信託資金入股形式對於建業地產而言無疑更為靈活。在今年年初,建業地產曾表示將有條件的走出河南;,隨著時間進入5月末期,尚未在省外市場出手的建業地產,又能否憑藉逐漸寬裕的在手現金流走出河南呢?

  整體來看,房企轉讓項目股權背後的原因錯綜複雜,除了部分企業對現金的迴流有一定需求之外,也有通過置換不良資產謀求結構調整的考量。但從交易層面來看,轉讓項目普遍存在一些風險;隱患,企業能否找到好的接盤俠;也是一大挑戰。

《更多精彩内容,按讚追蹤Gooread·精選!》
喜歡這篇文章嗎?立刻分享出去讓更多人知道~

    相關閱讀


您可能感興趣