解局 金茂讓地

  觀點地產網 以北京為代表的一二線城市,是兵家必爭之地。所以,在此類黃金地帶出售項目,往往會有很多解讀。

  就像近期的中糧和金茂。

  5月27日,北京產權交易所披露的信息顯示,中國金茂擬掛牌轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權,以及轉讓天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權,目前兩宗轉讓標的為預披露階段,轉讓價格等具體細節尚未披露。

  這兩家公司分別持有北京經開區和通州地塊。

  具體來看,北京昊遠置業有限公司由金茂、中鐵、路勁分別持股34%、33%、33%,持有北京經濟技術開發區河西區X89R2地塊。該地塊於2018年10月由上述三家房企聯合出價37億元競得,地塊面積4.49萬平米,溢價率17.46%。據媒體報道,該宗地目前項目案名確定為“西派公館”。

  另一家掛牌公司是天津北方澤茂企業管理有限公司,由中國金茂持股100%。該公司於2019年2月聯合禹洲子公司北京煦騰房地產開發有限公司,以18.3億元競得北京市通州區永順鎮TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地塊,地塊面積5.12萬平米。

  事實上,北京是金茂的大本營。在觀點指數發佈的北京區域綜合實力10強中,中國金茂憑藉亦莊金茂府等改善型項目的銷售表現,位列榜單第六。

  公開資料顯示,2019年前四月,金茂的亦莊金茂府成交逾百套,在均價6—7萬元的樓盤中,銷售金額居前列,攬金超過12億元。近期,大興金茂悅首次選房,取得日銷528套房源、銷售額17億元的成績。

  所以,為何出售熟悉區域的項目?對於掛牌轉讓項目的原因,接近金茂的人士告訴觀點地產新媒體,項目出售的原因在於土地最終成交價格超過預算。

  因舉牌成交價超過授權價而被退地,在北京並不稀奇,金茂也曾是“局中”之人。

  2015年,碧桂園與中國金茂聯手以34.2億元摘得豐臺花鄉四合莊28-A金融用地,溢價率高達140%,摺合樓面價約2.9萬元/平米。僅僅時隔一週,便傳出碧桂園退地的消息,原因是舉牌價在當時超出了碧桂園授權的上限。

  無獨有偶。2015年,龍湖平安興昌聯合體以總價14.2億元、配建4.56萬平方米公租房的條件競得北京昌平區南邵鎮0303-07地塊。但隨後便傳出消息,龍湖和平安打算退出合作,興昌正在尋找新的合作伙伴,原因驚人地相似。

  隨後,華潤、招商退出豐臺地塊等退地事件不時在坊間發生。有市場分析稱,退地頻頻發生,顯示出土地市場過熱後房企開始理性,而這也顯露出聯合拿地模式其中的弊端。

  不過,由於北京“寸土寸金”的原因,聯合拿地、分散風險依舊是各家房企的常規操作。

  “當初舉牌的價格,超過了雙方約定的價格,因此就不進入了。”對於此次掛牌兩合作項目股權,上述接近金茂的人士如是稱,央企要按照規定的流程進行,現在是項目的預披露階段。他認為,正常的出售事項不會產生任何影響。

  資料顯示,經開區地塊樓面價約為3萬元/平米,要求商品住房銷售均價不超過5.27萬元/平米,且最高銷售單價不得超過5.53萬元/平米;通州地塊樓面價2.33萬元/平米,商品住房銷售均價要求不超過5.25萬元/平米,且最高銷售單價不得超過5.51萬元/平米。

  所以,按照地塊最終成交價看,金茂還是存在一定利潤空間。但從另一個角度看,也意味著金茂對土儲的從容心態,以及項目獲取的高標準。

  充裕的土儲是金茂從容拿地的原因之一。年報顯示,截至2018年末,中國金茂總土地儲備達6278萬平米,同比增長40%。若將其土儲結構細分來看,二級開發土儲達4148萬平米,分佈於全國40個城市,其中一二線城市的土儲佔比約73%。

  城市運營是其近年來發力的區域。金茂一級開發土儲則達到2130萬平米,其中長沙梅溪湖項目1450萬平米,新獲取的寧波科學城項目415萬平米,南京青龍山項目265平米。

  截止2018年底,金茂已累計獲取及鎖定13個城市運營項目,分佈於長沙、南京、青島、溫州、無錫、蘇州、寧波、廣州、三亞9個城市,單項目規模基本在百萬平米以上,預計中長期內可提供一定可售資源。

  在同層級的千億房企中,金茂的土儲位居前列。觀點地產新媒體瞭解到,截至2018年末,融信土儲為2542萬平米,泰禾土儲為1950萬平米,遠洋若加上已鎖定的深圳舊改、一級開發等土儲,預計達到5000萬平米。

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