不一樣的樓市凍結:開發商降價百萬,買家大出血止損,加息噩夢再臨

  香港樓市再一次成為了焦點。

  進入炎炎酷暑的8月,香港的樓市卻沒能延續此前的火熱。市場上一系列變化似乎預示著——這個全球第一豪的房產市場正在急剎車。

  《南華早報》在近期的報道中寫道,早已習慣了供應緊張下的房價不斷上漲、貸款成本低廉和競爭激烈的市場正在起變化,香港房產的訂購熱潮正在消退。

  01

  突然“毀約”,買家不惜損失幾十萬

  進入2018年,政策收緊導致內地一二線城市房地產被凍結。這股風現在吹到香港了。

  根據《南華早報》的報道,7月以來,香港罕見地出現多起購房毀約案例。

  兩週前,已經定下新界大埔一處價值725萬港幣房產的買家,突然於上週四提出取消認購,等於說買方將拿不到已經交付的5%的定金,相當於362,700港元(約合31.6萬人民幣)!

  無獨有偶,位於馬頭角的一處項目也被爆料,買家於7月底退還了4月份簽訂的合同。買方因取消交易面臨超過200萬港元的損失。

  而相對管控更嚴、價格更高的二手房市場也被波及。上週,位於九龍紅磡的海濱南岸社區一棟約55平方米的二手公寓樓交易被買家終止,買方損失了近40萬港元定金。

  一毀約就損失幾十萬,甚至百萬?這相當於一個普通香港人一年甚至更久的工資。這些買家是腦袋秀逗了嗎?

  沒這麼簡單。

  在人們忙著取消訂單時,開發商們也沒閒著,正考慮著給新房降價。

  香港最大開發商——新鴻基已將其中一個項目的房屋降價出售,這是不到一個月內這家開發商第二次降價。經過價格優惠後,這處位於九龍區南昌MTR站的房產已經降到2.4萬港幣/平方英尺,比去年12月上一批銷售時的價格降了10%!

  有跡象顯示,其他開發商也將在不久之後追隨新鴻基的步伐,對新房打折。

  看明白了吧?香港買家也很精打細算,如果他們沒有違約,簽約後又碰上開發商讓利10個點,他們就等於淨損失了兩倍於違約金的錢。若違約能讓他們在付出少得多,拿計算器算一算都知道這樣最划算。

  高力國際的報告中還道出了另一個影響香港樓市的因素起了變化:來自中國內地的購房資金正在急劇下滑。2018年上半年,中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元,而去年全年的數字則高達70億美元。

  這樣看來,開頭說的異動就在於此。

  買房熱潮正在退去,此趨勢下,香港8月的銷售數據並不樂觀。據香港經濟日報報道,截至8月15日,房屋買賣情況較7月同期明顯下跌,預測8月的整體銷售量將環比下跌17.3%,連續兩個月下跌。

  02

  四面楚歌,這個夏天很難捱

  警鐘已經敲響。

  當下,留給香港樓市的舒展空間,逼仄得如同樓宇深處成千上萬的“籠屋”。

  內外交困,雙面夾擊,是8月香港樓市的真實寫照。種種異動下,這個夏天,香港樓市有點難過。

  樓市政策重拳之下,買賣雙方博弈,總有一方要先認輸。

  (1)開發商的算盤

  今年6月,香港房價第27個月上漲。與此同時,“空置稅”靴子落地。凡是空置6個月以上的一手住宅,需繳納樓價5%左右的空置稅。據報道,香港今年大約有9000套這樣的新房。

  隨後的兩個月時間裡,曾經捂盤惜售,坐等房價上漲的開放商,一改往日的淡定,紛紛降價打折。否則,手裡多拿一套房,就要多交幾十萬的空置稅,而且是現金。

  危機時刻,現金流最重要。哪怕是房價連漲27個月,重拳之下,也得服軟。此時,手持數套新房的開發商,可比手持現金的買家著急多了。

  於是,我們看到越來越多的一手房,降價出售。更有買家頻頻毀約,不惜損失5%的定金,伺機而動,渴望等來更大幅度的減價。一套800萬港幣的房子,5%的定金,也有40萬港幣。2017年,香港人均收入33萬港幣,全球排名第18,卻不及部分買家捨棄的那份定金。

  (2)特區政府的辣招

  與6月份的空置稅一同落地的,還有其他五項措施,最終目的指向同一個方向:控制房價過快上漲,增加房屋供應量。其中一項有立竿見影之效。

  新政規定,香港的居屋單位將按評估市價的52%出售,而不是原來的70%。這就相當於打五折出售。香港的居屋,是“居者有其屋”計劃的簡稱,由香港房屋委員會興建,並以低價出售給低收入市民。一手居屋的業主只要向政府補交完地價,便可在公開市場轉讓。

  新政出臺後,二手居屋出售價格大幅下降,元朗區、屯門區、黃大仙區7月銷量下跌超過五成,賣家出售意願減弱,很多買家則寄希望於樓價繼續下調,暫時持幣觀望。

  除此之外,香港今年上半年新建住宅開工量大幅上漲,相當於去年全年的86%,今年的整體新建住宅量有機會回升到2016年的高峰水平。這也給了更多觀望者們繼續等待的理由,期望未來更多住宅的上市,能夠緩解房價的上漲勢頭。

  今年政府推出的樓市辣招加速了新樓盤的拋售,而在美聯儲加息影響下,銀行陸續加息造成居民購買力下降,則是對香港二手樓市的重重一擊。

  (3)銀行收緊銀根

  8月7日開始,香港多家大型銀行將按揭利率上調10個基點,房貸利率增幅創五年來最大政府。這個全球房價負擔最重的城市,或將告別長達十年的低息時代。業內預計,未來一段時間,香港按揭利率還將繼續上升,瑞銀甚至預計上升幅度達到50-75個基點。

  目前,匯豐、花旗、渣打、中銀香港等銀行按揭貸款利率約為2.25%-2.35%。這次上調,最主要的原因是美聯儲加息,和全球信貸成本上升。

  由於港幣與美元實行的是聯繫匯率制,為了防止金融大鱷做空港幣,美聯儲的每一次加息,香港金管局幾乎都會立刻跟隨。隨著美聯儲步入加息週期,香港也不例外。而這一次,香港的房貸利率,也出手了。

  房貸的利率變化,意味著每月還款額增加,而每月還款額又與家庭收入牢牢掛鉤。若年底再加息25個基點至2.5%,相當於家庭月收入需增加3%,才能申請到與原來同樣額度的貸款。但香港2017-2018年度公務員薪資僅增長2.94%……

  居民按照現在的收入漲幅購房,購買力將大大減少。過去可以購買500萬的房子,加息後,以現在的收入已經無法獲得貸款。如此一來,二手樓交易大受打擊。目前香港市民的置業購買力指數在第二季度已經下跌至74%。未來房貸利率再次上調,購買力繼續下降是確定之勢。

  (4)租金回報率不斷走低

  內外交困下,香港的租金回報率不斷惡化,再加上貿易戰帶來的不確定性,讓更多的投資者望而卻步。

  在香港的私人住宅物業中,各類戶型裡租金回報率最高的,是實用面積431方呎(相當於40平米)以下的單位。據差餉物業估價署的統計,今年6月份的租金回報率約2.6%,創下歷史新低,其他面積的房產回報率也創下歷年最低。

  (香港不同戶型租金回報率,東方日報)

  租金的漲幅,遠遠趕不上房價漲幅,回報率下降,也讓眾多期望以租養貸的投資者,不得不繼續持觀望態度。

  中國與大洋彼岸的美國,貿易衝突不見緩解,對香港貿易和經濟的衝擊也持續加大。今年第二季度,香港的貨物出口增幅受貿易衝突的影響,較第一季度有所放緩。

  籠罩在香港未來的不確定性,更是阻擋投資進入香港市場的一座大山。

  03

  香港樓市的拐點已至?

  香港已經連續八年穩坐全球房價最貴、最難負擔的城市寶座,按照平均收入計算,本地人不吃不喝18年才能買得起一套房。拿全球熱門投資國家的房價漲幅和中國香港比,2006年至2016年,香港的房價漲幅更是遠遠超過了其他國家:

  但由於上述的內憂外患,香港的樓市正在經歷一場大洗牌。

  年初至今,人民幣兌港幣貶值也已累積達到了4.9%,加上中國內地資管日益趨嚴,來自內地的資金在減少;

  加息導致利率收緊,借貸成本增加的情況下,香港全境的資金流動性進一步緊縮;

  貿易戰帶來了不確定性,讓人對香港樓市未來的走勢不太樂觀;

  香港政府祭出限制策略,意欲抑制樓市的熱火……

  面對風雲突變的香港樓市,多個機構下調了香港下半年房價的增長預期。據彭博行業研究分析,年初至今香港樓市已上升13.8%,預計下半年升幅放緩,全年最終將上漲15%。同樣有如此預期的還有瑞銀。

  而瑞銀進一步預測,到了2019年,受到預期的加息影響——在不久的將來抵押貸款利率將增加75個基點——香港房價將下跌5%至10%。

  更令人擔憂的是長期的走勢,因為雖然人口密度極高,但香港已經開始面臨人口增長率下跌的困局。

  首先,香港的生育率是全球倒數第一。香港不是窮人的天堂,生活成本太高,導致養育兒女的花費香港若在全球稱第二,沒人敢稱第一。香港媒體曾報道過一個月入7萬的香港家庭,養了孩子以後,整個月省下的錢也只剩1500。

  所以新生兒童在香港是逐年遞減的趨勢。

  其次,拿香港永居的內地人(香港稱作“新移民”)人數也下降。2017年中期至2018年中期,永久居民證獲取人數降至2014-2015年以來的新低。香港在內地人看來,優勢被生活壓力所取代,隨著越來越多其他的選擇,香港的魅力減退了不少。

  與此同時,香港本地人也在流失。有移民海外意願的香港人數在2017年大增,其中,希望移民加拿大的香港人同比增長30%。生活壓力正在一點點擠壓著香港年輕人的生存空間。

  短期政策的效果顯著,房價和銷售雙雙受到影響。而長期來看,競爭力不斷下降的香港有了初老的跡象,若特區政府無法擺脫盤踞於香港頭上的這層烏雲,對它的房價將會是劇烈的打擊。

  於普通人而言,香港的房價實在太高了,若非有需求(避稅、兒女教育、享受購房優惠),肯定暫時不會買。顯然,2018年,這座城市的資產價位已經來到了一個高點,甚至可能是之後一段時間裡的最高點,到了2019年,香港房價的趨勢將會改變。

《更多精彩内容,按讚追蹤Gooread·精選!》
喜歡這篇文章嗎?立刻分享出去讓更多人知道~

    相關閱讀


您可能感興趣