佳兆業的中場戰事

  近年來,重倉粵港澳大灣區的佳兆業正在拓寬自己的業務版圖,將文旅和特色小鎮作為未來轉型過程中的重要方向之一,對衝房地產調控帶來的風險和週期波動。在快速擴張的過程中,佳兆業一度出現現金流負值,但它仍在尋找收購機會,猛衝規模打翻身仗。

  在佳兆業的文旅版圖中有這幾個關鍵的「123」:一個關鍵人物,兩個關鍵項目,三年 50 個文旅小鎮。

  關鍵人物:Noble Coker

  雖然,佳兆業的第一個文旅項目「佳兆業·東戴河」早在 2010 年就開始規劃,至今已運營了 8 年。但佳兆業的文旅板塊直到 Noble Coker 入職,才算是真正被激活。

  

  ▲Noble Coker

  2017 年 4 月,佳兆業請來了國際主題樂園運營方面大神級人物 Noble Coker,出任佳兆業國際樂園集團總裁。Noble Coker 上任後的首要任務就是將 2014 年上半年拿下的總建築面積達到 52 萬平方米的海濱大盤,也就是後來的金沙灣國際樂園給盤活,項目地址位於深圳旅遊重地大鵬半島。

  

  ▲佳兆業·金沙灣國際樂園

  Noble Coker 於 1997 年加入迪士尼, 2002 年被派往香港迪士尼,全程參與了香港迪士尼的設計、籌建和運營工作,最高職務至運營副總裁。2013 年 5 月,Noble Coker 加入萬達文化集團,出任主題公園管理部總經理一職,負責過「漢秀」,兩年後離職休假。在此次加入佳兆業之前,Noble Coker 一直在美國南加利福尼亞大學任商業戰略客座教授。

  加入佳兆業,並非 NobleCoker 獨自一人。佳兆業為文旅板塊組建了一支幾百人的專業團隊,其中有不少來自美國、香港、新加坡等國際背景的人。

  將帥都到齊後,佳兆業文旅板塊正式發力,並將文旅作為佳兆業未來轉型過程中的重要方向之一。佳兆業做文旅有兩種打法,一種是類似東戴河、金沙灣這樣的旅遊度假項目,一種是拓展目前熱門的「特色小鎮」市場。

  佳兆業金沙灣樂園公司總裁、前香港迪士尼樂園運營副總裁 Noble Coker 曾對媒體坦言,金沙灣項目遇到的最大挑戰並非項目建築,而是來自打造國際化文化 IP 的過程。

  目前,佳兆業對 NobleCoker 的依賴特別重,文旅項目和小鎮板塊都要靠他的大腦來運轉。

  

兩個關鍵項目

  在佳兆業內部組織架構中,NobleCoker 負責的佳兆業國際樂園集團不僅管金沙灣,還要管佳兆業·東戴河項目。

  僅金沙灣和東戴河這旅遊度假兩個項目,佳兆業預計總投資就達到 800 億元。土地成本並不高,建設酒店、娛樂等配套設施的建設以及運營的持續投入是大頭,這也是文旅大盤的運營模式。

  

  ▲佳兆業·東戴河項目

  2009 年,佳兆業從南方來到了北方綏中葫蘆島的一個小漁村,看中了綏中濱海經濟開發區的一幅地塊,2010 年,佳兆業與區政府簽訂戰略協議,正式進駐區域,同時推出「佳兆業 · 東戴河」這個項目案名,於當年的 10 月 30 日開盤。

  佳兆業·東戴河的銷售,一波三折。2011 年,佳兆業·東戴河首次開盤,一次性開了 40 多棟樓,此後的 5 年間,它沒有再拿新的預售證,一直在消化庫存。這種局面,一方面和佳兆業集團自身難保相關,另一方面,也是因為區域的發展停滯。

  佳兆業·東戴河第一期開盤時候,這個項目的銷售均價為 6500 元/平米,2014 年時為 5800 /平米,2015 年降到了 4700 /平米,2016 年回升到了 6000-6500 /平米,而現在新開盤價為 8000 元/平米。

  在房地產遍地黃金的年代,佳兆業·東戴河的投資收益無法吸引炒房團的注意。因此佳兆業 · 東戴河就這樣不溫不火的晾著。直到北京限購,購房需求溢出,京津冀概念出臺,自身的配套也都發展起來,佳兆業·東戴河才在近兩年來被激活。

  與佳兆業·東戴河需要培養市場不一樣,佳兆業 2014 年拿下的金沙灣,是一個炙手可熱的項目,它位於深圳旅遊重地大鵬半島,它被珠三角乃至整個華南區域眾多主題樂園的「包圍」,競爭對手包括深圳歡樂谷、世界之窗、派拉蒙主題公園、錦繡中華、東部華僑城、廣州萬達文化旅遊城、廣州長隆和珠海長隆等主題公園。

  為了能突破重圍,佳兆業打出差異化路線,將金沙灣國際樂園定位為「國際濱海時尚度假目的地」,是希望能夠跟香港迪斯尼樂園 PK 的項目。金沙灣國際樂園規劃有五星級度假酒店群、冰雪世界、水上樂園、海洋生物館、夢幻未來館、演藝中心、體育中心等業態。金沙灣國際樂園預計將投入 300 億元,國際樂園整體將於 2020 年左右竣工開業。

  三年 50 個文旅項目

  2017 年佳兆業宣佈,用 3 年時間完成 50 個特色小鎮項目的佈局。

  “未來,佳兆業將於中國五大城市群及「一帶一路」沿線,物色具有當地特色資源,有較好的經濟基礎及人口支持的項目,導入產業資源,做好資產運營管理,為本集團在經濟新時代下的發展,奠定基礎。”佳兆業在 2017 年報中透露小鎮的佈局路徑。

  佳兆業的文旅小鎮包括四大類產品線:以文化創意、體育健康、文化旅遊為產業驅動的「文體活力小鎮」;以生物醫藥、健康服務、健康旅遊為產業驅動的「健康桃源小鎮」;以智慧產業、智慧服務為產業驅動的「科技智慧小鎮」;以及「旅遊度假小鎮」。

  在這四類小鎮中,「文體活力小鎮」、「旅遊度假小鎮」是 NobleCoker 負責的佳兆業國際樂園集團牽頭在做,而「健康桃源小鎮」、「科技智慧小鎮」均由佳兆業科技集團牽頭在做,如「京北國際健康谷」特色小鎮、蘇州木瀆智慧工園科技產業小鎮等均屬於科技產業板塊。

  

  據官網顯示,佳兆業國際樂園集團自成立以來,已成功與四川成都、江西南昌、福建泉州、雲南安寧等多地政府及企業簽訂戰略合作協議,推進大型文旅度假綜合體項目落地。

  在和政府合作的同時,佳兆業也在加速文旅的收併購速度,如花了 74.61 億元收購中弘的吉祥島。此外,有接近佳兆業的人士透露,佳兆業還在秦皇島等地尋找併購機會。

  但佳兆業的資金鍊並不寬裕到可以「大手大腳」。據佳兆業 2017 年報顯示,截止2017 年的 12 月 31 日,佳兆業有息負債餘額為 1111 億元,其中約 221.7 億元在一年內需償還,其餘的 80% 的償還期限是 2 到 5 年。截止 2017 年底,佳兆業的經營活動產生的現金流為負 34.3 億元。

  2018 年佳兆業尚未發佈融資計劃。其最近一次融資是在 2017 年 11 月配售新股,最終只有計劃發行股本的 21.90% 被認購。在銷售端,據中國指數研究院提供的數據顯示,今年前 7 個月佳兆業的銷售額為 382 億元,僅完成了全年 700 億銷售目標的 54% 。下半年還需要猛衝業績。

  對錢、人的依賴都很明顯,佳兆業能否下好文旅、小鎮這盤大旗?目前佳兆業的靜態 PB 為 0.75 倍,只有內房股平均水平的一半,資本市場會看好佳兆業的新路徑嗎?

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BY : 36氪

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