最高院指導案例:以房抵債,合不合法?終於有答案了

  來源|最高法院公報 2014年第12期

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  導讀:實踐中當事人經常通過“以房抵債”的方式為交易提供擔保,具體約定方式多種多樣,何種約定能避開禁止流押的“紅線”,並得到法院的支援?《最高人民法院公報》2014年第12期的一則案例,或許能給我們一些啟發。在該案件中,最高法院再審撤銷山西省高院判決、維持山西省太原市中級法院判決。

  朱儁芳與山西嘉和泰房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案

  裁判摘要
1.雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣合同》和《借款協議》,並約定如借款到期,償還借款,《商品房買賣合同》不再履行;若借款到期,不能償還借款,則履行《商品房買賣合同》。在合同、協議均依法成立並已生效的情況下.應當認定當事人之間同時成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關係。該行為並不違反法律、行政法規的強制性規定。
2.借款到期,借款人不能按期償還借款。對方當事人要求並通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權,不違反《擔保法》第四十條、《物權法》第一百八十六條有關“禁止流押”的規定。

  最高人民法院民事判決書
(2011)民提字第344號

  申請再審人(一審原告、二審被上訴人、原被申訴人):朱儁芳,女,漢族,住山西省大同市。
委託代理人:王珂,北京市博然律師事務所律師。
委託代理人:馬洪濤,北京市博然律師事務所律師。
被申請人(一審被告、二審上訴人、原申訴人):山西嘉和泰房地產開發有限公司,住所地:山西省太原市幷州南路西一巷10號。
法定代表人:範維明,該公司執行董事。
委託代理人:張剛,山西元升律師事務所律師。
委託代理人:範曉東,山西元升律師事務所律師。
申請再審人朱儁芳與被申請人山西嘉和泰房地產開發有限公司(以下簡稱嘉和泰公司)商品房買賣合同糾紛一案,山西省高級人民法院(以下簡稱山西高院)於2011年2月17日作出(2010)晉民再終字第103號民事判決。朱儁芳不服該判決,向本院申請再審。本院於2011年9月16日作出(2011)民申字第816號民事裁定:1.本案由本院提審;2.再審期間,中止原判決的執行。本院依法組成合議庭,於2011年11月23日開庭審理了本案。朱儁芳的委託代理人王珂、馬洪濤,嘉和泰公司的委託代理人張剛、範曉東到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
朱儁芳向山西省太原市小店區人民法院(以下簡稱一審法院)起訴稱,2007年1月25日,其與嘉和泰公司簽訂商品房買賣合同,1月26日,嘉和泰公司向朱儁芳借款1100萬元,為保證還款,朱儁芳與嘉和泰公司約定用嘉和泰公司開發的百桐園小區十號樓14套商鋪作抵押,抵押方式為和嘉和泰公司簽訂商品房買賣合同,並辦理備案手續,開具發票。雙方約定如嘉和泰公司償還借款,朱儁芳將抵押手續(合同、發票、收據)退回嘉和泰公司;如到期不能償還借款,嘉和泰公司以抵押物抵頂借款。2007年4月26日,還款期限屆滿後,嘉和泰公司未能還款。故請求確認朱儁芳與嘉和泰公司簽訂的十四份《商品房買賣合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
嘉和泰公司答辯稱,嘉和泰公司實際只借朱儁芳1023萬元,其餘77萬元為利息。朱儁芳和嘉和泰公司簽訂的商品房買賣合同是對借款的抵押擔保,沒有形成真實的買賣合同關係。擔保未辦理登記手續,雙方約定的條款為絕押條款,抵押無效。朱儁芳與嘉和泰公司之間為借款擔保糾紛而非房屋買賣合同糾紛,朱儁芳起訴案由錯誤。故應駁回其訴訟請求。
一審法院查明:2007年1月25日,朱儁芳與嘉和泰公司簽訂十四份《商品房買賣合同》,主要約定朱儁芳向嘉和泰公司購買當地百桐園小區十號樓14套商鋪等。同日嘉和泰公司將該十四份合同辦理了銷售備案登記手續,並於次日向朱儁芳出具兩張總額10354554元的銷售不動產發票。
2007年1月26日,朱儁芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協議》,主要約定:嘉和泰公司向朱儁芳借款1100萬元,期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自願將其開發的當地百桐園小區十號樓商鋪抵押給朱儁芳,抵押的方式為和朱儁芳簽訂商品房買賣合同,並辦理備案手續,開具發票;如嘉和泰公司償還借款,朱儁芳將抵押手續(合同、發票、收據)退回,如到期不能償還,嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款,雙方互不支付對方任何款項等。該合同簽訂後,朱儁芳向嘉和泰公司發放了1100萬元借款,嘉和泰公司出具了收據。至2007年4月26日,嘉和泰公司未能償還該借款。
一審法院認為:雙方簽訂的十四份《商品房買賣合同》,意思表示真實,依法辦理了備案登記手續,應當受到法律保護。根據雙方在後簽訂的《借款協議》約定,可以認為借款協議的約定,實際為商品房買賣合同簽訂生效後,在履行合同過程中,雙方對商品房買賣合同作出的補充。其中《借款協議》約定將到期不還的借款作為給付的房款,實際上是為已簽訂並正在履行的十四份《商品房買賣合同》附加了解除條件,即到期還款買賣合同解除,到期不能還款買賣合同繼續履行。現嘉和泰公司到期未能還款,十四份《商品房買賣合同》所附解除條件未成就,應當繼續履行。
2007年9月3日,一審法院作出(2007)小民初字第1083號民事判決:一、朱儁芳與嘉和泰公司簽訂的14份《商品房買賣合同》有效;二、嘉和泰公司應當按照該《商品房買賣合同》的內容履行合同。一審案件受理費87800元,保全費5000元,共計92800元,由嘉和泰公司負擔。
嘉和泰公司不服一審判決,向山西省太原市中級人民法院(以下簡稱太原中院)提出上訴稱,朱儁芳持有的收據數額雖然是1100萬元,但嘉和泰公司實際收到的款項為1023萬元,在借款時朱儁芳已扣除了77萬元利息。嘉和泰公司出具的發票金額是1035.4554萬元,此金額是根據雙方借款抵押的房地產面積和單價折算而來,所以與收據的金額不一致。嘉和泰公司與朱儁芳之間是借款法律關係,雙方簽訂的《商品房買賣合同》及發票只是屬於《借款合同》的抵押手續,並沒有形成真實的買賣合同關係。而借款合同關於抵押的約定違反了擔保法解釋的相關規定,且未在相關部門進行登記,屬於無效約定,不應受法律的保護。請求撤銷一審判決,駁回朱儁芳的訴訟請求。
朱儁芳答辯稱,雙方簽訂的《商品房買賣合同》進行了登記備案,已經成立生效。借款協議是朱儁芳在付房款的過程中在嘉和泰公司要求下才簽訂,是為保證朱儁芳權益才寫的條款,不影響買賣合同成立生效。故請求維持原判。
太原中院認為,雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人的真實意思表示,且在國家規定的相關部門登記備案,應認定有效。雙方在合同履行過程中又簽訂了借款合同,該合同僅是商品房買賣合同的補充,故一審判決繼續履行商品房買賣合同並無不妥。另外,由於嘉和泰公司向朱儁芳出具1100萬元的收款收據,其主張僅收到10 354 554元,證據不足,不予支援。
2008年5月4日,太原中院作出(2007)並民終字第1179號民事判決:駁回上訴,維持原判。二審案件受理費43900元,由嘉和泰公司負擔。
嘉和泰公司不服該判決,向山西省人民檢察院提出申訴,山西省人民檢察院於2009年12月4日作出晉檢民抗(2009)60號民事抗訴書,向山西高院提起抗訴。山西高院於2009年12月31日作出(2009)晉民抗字第69號民事裁定,裁定提審本案。
山西省人民檢察院抗訴認為,二審法院判決認定的事實缺乏證據證明,適用法律錯誤。
(一)本案爭議雙方簽訂的主合同為借款合同,房屋買賣合同只是從屬於借款合同的抵押擔保內容,屬從合同。根據朱儁芳在其民事起訴狀中關於“2007年1月,被告擬向原告借款,1月26日,原、被告簽訂借款協議,約定被告向原告借款1100萬元……。為保證原告資金安全,原、被告在協議中約定:被告將其開發的百桐園小區十號樓商鋪抵押給原告。抵押方式為和原告簽訂商品房買賣合同……”的陳述,以及嘉和泰公司與朱儁芳所簽訂的借款協議關於“為保證甲方的資金安全,乙方自願將本公司開發的百桐園小區十號樓商鋪以四千六百元每平米的價格抵押給甲方,抵押面積為貳仟貳百伍拾點玖玖平米,和甲方簽訂商品房買賣合同併到太原市房地局辦理備案手續,同時給甲方開具與備案買賣合同相對應的不動產銷售發票”之約定,證明嘉和泰公司與朱儁芳在借款協議中已明確約定了抵押擔保,商品房買賣合同的真實意思是以買賣房屋作為借款合同的抵押擔保內容,借款合同是主合同,商品房買賣合同是從合同。且從雙方簽訂商品房買賣合同後並未實際履行的情況可知,雙方簽訂的商品房買賣合同,是不以買受方支付房款及出賣方交付房屋為目的,雙方的真實意思表示並非買賣商品房,而是將該“商品房買賣合同”以及“發票、收據”共同作為借款合同的抵押擔保內容,是為保證借款合同的履行而採取的一種擔保措施。原審判決認定借款合同是商品房買賣合同的補充,缺乏證據證明。
(二)主合同中關於抵押擔保部分無效,從合同亦屬無效。
(1)嘉和泰公司為保障朱儁芳借款安全,將其開發的百桐園小區十號樓商鋪抵押給朱儁芳,但是雙方未辦理抵押登記,根據《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定,抵押合同並未生效。
(2)嘉和泰公司與朱儁芳在借款合同中約定借款到期嘉和泰公司一次性還清朱儁芳借款後,朱儁芳將抵押手續(合同、發票、收據)退回嘉和泰公司,如嘉和泰公司到期不能償還或無力償還借款,將用抵押物來抵頂借款,雙方互不支付對方任何款項。從上述內容可知,“商品房買賣合同、發票、收據”的作用在於,不能償還借款時,將抵押物即所“買賣”的房屋所有權轉移為朱儁芳所有,該約定內容違反法律的強制性規定,屬絕押條款,應屬無效。原審判決認定雙方之間的商品房買賣合同有效,屬適用法律錯誤。
朱儁芳答辯稱,雙方之間是商品房買賣合同關係,借款協議是商品房買賣合同的補充,商品房買賣合同合法有效。一審、二審判決完全正確。
山西高院再審查明,2007年1月25日,朱儁芳與嘉和泰公司簽訂十四份《商品房買賣合同》,主要約定朱儁芳以每平方米4600元價格向嘉和泰公司購買百桐園小區十號樓14套商鋪。同日辦理了十四份《商品房買賣合同》的銷售備案登記手續。嘉和泰公司於次日向朱儁芳出具兩張總額1035.4554萬元的銷售不動產發票。2007年1月26日,朱儁芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協議》,約定嘉和泰公司向朱儁芳借款1100萬元,借款期限自借款到賬之日起三個月即2007年1月26日至2007年4月26日止;嘉和泰公司自願將其開發的百桐園小區十號樓商鋪以每平方米4600元的價格抵押給朱儁芳,抵押的方式為和朱儁芳簽訂商品房買賣合同,並辦理備案手續,開具發票;借款到期,嘉和泰公司一次性還清借款,朱儁芳將抵押手續(合同、發票、收據)退回嘉和泰公司,如到期不能償還,嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款,雙方互不支付對方任何款項等。同日,嘉和泰公司向朱儁芳出具1100萬元收據。
另查明,朱儁芳與嘉和泰公司簽訂十四份《商品房買賣合同》購買的百桐園小區十號樓14套商鋪,與嘉和泰公司抵押給朱儁芳的百桐園小區十號樓14套商鋪為同一標的。雙方當事人在《借款協議》中約定的“乙方(嘉和泰公司)一次性還清甲方(朱儁芳)借款後,甲方將以上抵押手續(合同、發票、收據)退回乙方”,合同即為朱儁芳與嘉和泰公司簽訂的十四份《商品房買賣合同》;發票即為嘉和泰公司向朱儁芳出具的兩張總額1035.4554萬元的銷售不動產發票;收據即為嘉和泰公司向朱儁芳出具的1100萬元借款收據。
山西高院認為,雙方當事人再審爭議的焦點是:1.本案雙方是民間借貸合同關係還是商品房買賣合同關係;2.《借款協議》中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規定。
關於本案雙方是民間借貸合同關係還是商品房買賣合同關係問題。山西高院認為,本案雙方是民間借貸合同關係而非商品房買賣合同關係。嘉和泰公司與朱儁芳簽訂的借款協議約定“為保證甲方的資金安全,乙方自願將本公司開發的百桐園小區十號樓商鋪以四千六百元每平米的價格抵押給甲方,抵押面積為貳仟貳百伍拾點玖玖平米,和甲方簽訂商品房買賣合同併到太原市房地局辦理備案手續,同時給甲方開具與備案買賣合同相對應的不動產銷售發票。”證明朱儁芳的真實意思表示是嘉和泰公司以商鋪作為向朱儁芳借款的抵押擔保。朱儁芳在起訴狀中陳述:“2007年1月,被告擬向原告借款,1月26日,原、被告簽訂借款協議,約定被告向原告借款1100萬元……。為保證原告資金安全,原、被告在協議中約定:被告將其開發的百桐園小區十號樓商鋪抵押給原告,抵押方式為和原告簽訂商品房買賣合同……。”朱儁芳在一審中的辯論意見也說“是怕不給錢才簽訂了協議,……當然就是為了保證資金安全。”也印證了借款是其真實意思表示,而商品房買賣合同是借款合同的抵押擔保內容。
關於《借款協議》中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規定問題。山西高院認為,《借款協議》中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定違反法律的強制性規定,應屬無效。綜上,檢察機關的抗訴理由成立。鑑於就爭議法律關係的性質釋明後,朱儁芳仍不變更訴訟請求,朱儁芳關於確認雙方簽訂的房屋買賣合同有效並繼續履行的請求不予支援,但朱儁芳可依法另行提起訴訟主張其權利。
2011年2月17日,山西高院作出(2010)晉民再終字第103號民事判決:撤銷太原市小店區人民法院(2007)小民初字第1083號民事判決和太原市中級人民法院(2007)並民終字第1179號民事判決;駁回朱儁芳的訴訟請求。本案一、二審案件受理費由朱儁芳負擔。
朱儁芳不服山西高院(2010)晉民再終字第103號民事判決,向本院申請再審稱,(一)雙方當事人之間簽訂的14份《商品房買賣合同》是真實的意思表示,合法有效。(二)《借款協議》是對買賣合同履行設定的解除條件,解除條件不成就時,繼續履行《商品房買賣合同》,並非抵押給朱儁芳。(三)朱儁芳對起訴狀的陳述並不知情,系其代理律師施冬生錯誤理解事實,在起訴狀中作出了錯誤的描述。對此,朱儁芳從未起訴狀上簽字或按手印,庭審時也未參加,直至再審時才發現此問題。因此,起訴狀裡對事實的錯誤描述不能認定為朱儁芳的本意。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第(二)項之規定,申請再審。請求確認雙方當事人之間的買賣合同關係有效,判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
嘉和泰公司答辯稱,一、嘉和泰公司與朱儁芳之間是借貸關係,而非商品房買賣合同關係。《借款協議》明確表明雙方是借貸關係,簽訂十四份《商品房買賣合同》的真實意思是為借款提供擔保,並非雙方有買賣商品房的意思表示。朱儁芳在一審訴狀中對此亦有同樣表述。二、《借款協議》中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定違反法律的強制性規定,是無效的。
本院再審查明的事實與山西高院再審查明的事實相同。
本院認為,在本院再審中,朱儁芳與嘉和泰公司對於山西高院再審判決認定的事實均無異議,但對於雙方之間的法律關係性質和效力存在爭議,故本案再審的焦點問題就是雙方當事人之間法律關係的性質和效力。
朱儁芳主張其與嘉和泰公司之間是商品房買賣合同關係。嘉和泰公司主張雙方之間是民間借貸關係。山西高院再審認為,雙方是民間借貸合同關係而非商品房買賣合同關係,商品房買賣合同是借款合同的抵押擔保內容,借款協議中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不支付對方任何款項”的約定違反法律的強制性規定,應屬無效。
本院認為,本案中,十四份《商品房買賣合同》涉及的款項和《借款協議》涉及的款項,在數額上雖有差額,但雙方當事人對於十四份《商品房買賣合同》所涉款項和《借款協議》所涉款項屬同一筆款項並無異議。也就是說雙方當事人基於同一筆款項先後簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》,且在太原市房地產交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續。根據《中華人民共和國合同法》第三十二條規定:“當事人採用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。”第四十四條第一款規定:“依法成立的合同,自成立時生效。”案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並已生效的合同。
本案雙方當事人實際上就同一筆款項先後設立商品房買賣和民間借貸兩個法律關係。山西高院再審認為本案雙方是民間借貸合同關係而非商品房買賣合同關係不當,應予糾正。從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》約定的內容看,案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》屬並立又有聯繫的兩個合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》之間的聯繫表現在以下兩個方面:其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協議》涉及的款項為同一筆款項;其二是《借款協議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協議》所借款項提供擔保,即雙方當事人實際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之後簽訂的《借款協議》提供擔保。同時《借款協議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設了解除條件,即借款到期,嘉和泰公司還清借款,案涉《商品房買賣合同》不再履行;借款到期,嘉和泰公司不能償還借款,則履行案涉《商品房買賣合同》。
關於《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定是否違反法律的強制性規定問題。
《中華人民共和國擔保法》第四十條規定:“訂立抵押合同時,抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。”《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定:“抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”這是法律上禁止流押的規定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益,以免造成對抵押人實質上的不公平。
本案《借款協議》中“如到期不能償還,或已無力償還,乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款,雙方互不再支付對方任何款項”的約定,並非法律上禁止的流押條款。
首先,《借款協議》上述條款並非約定嘉和泰公司到期不能償還借款,《借款協議》所稱抵押物所有權轉移為朱儁芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時,朱儁芳並不能直接按上述約定取得《借款協議》所稱的“抵押物”所有權。朱儁芳要想取得《借款協議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權,只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實現。正基於此,朱儁芳在本案一審提出的訴訟請求也是確認十四份《商品房買賣合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
其次,案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並生效的合同,雙方當事人在《借款協議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協議》提供擔保,併為此在《借款協議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設了解除條件,該約定並不違反法律、行政法規的強制性規定。
實際上,雙方當事人對於是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》具有選擇性,即商品房買賣合同的解除條件成就,就履行《借款協議》;商品房買賣合同的解除條件未成就,就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》,還是履行《借款協議》,均符合雙方當事人的意思表示,且從合同的選擇履行的角度看,嘉和泰公司更具主動性。
嘉和泰公司如果認為履行十四份《商品房買賣合同》對其不公平,損害了其利益,其完全可以依據《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項的規定,請求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期間內並未行使合同撤銷權,而是拒絕履行生效合同,其主張不符合誠信原則,不應得到支援。
因此,《借款協議》上述關於到期不能償還,或已無力償還,嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定,不符合《中華人民共和國擔保法》第四十條和《中華人民共和國物權法》第一百八十六條禁止流押的規定。山西高院再審認為,《借款協議》中“到期不能還款用抵押物抵頂借款,雙方之間互不再支付對方任何款項”的約定違反法律的強制性規定,應屬無效,缺乏事實和法律依據,本院予以糾正。
綜上,案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協議》均為依法成立並生效的合同。《借款協議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就,故應當繼續履行案涉十四份《商品房買賣合同》。山西高院再審判決適用法律錯誤,應予撤銷。太原中院二審判決雖在判決理由表述上不夠準確和充分,但判決結果正確,可予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項、第(三)項、第一百八十六條第一款之規定,判決如下:
一、撤銷山西省高級人民法院(2010)晉民再終字第103號民事判決;
二、維持山西省太原市中級人民法院(2007)並民終字第1179號民事判決。
本判決為終審判決。

  審判長 辛正鬱
審判員 王友祥
代理審判員 仲偉珩
二0一二年十二月八日
書記員 王鵬

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