想把房屋贈與給子女?這些問題你要了解!

  來源| 遇事找法

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  導讀:房屋贈與,指一方(贈與人)自願把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人),他人願意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當事人應訂立書面合同。

  一、父母為子女出資買房,產權給誰?

  在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購房屋歸屬問題時,應根據《婚姻法》第17條、第18條,《婚姻法解釋(三)》第7條,《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規定,區分父母出資購房的時間、房屋登記的所有權人、父母出資購房的出資比例及出資方式等因素來確定該房屋所有權的最終歸屬。

  (一)父母出全資

  1、父母出全資未登記

  (1)如果一方父母出資發生在其子女結婚前,則該出資資金應根據《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權轉化物——不動產的所有權。

  (2)如果一方父母出資發生在其子女結婚後,則應根據《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與,除非有證據證明父母明確表示贈與一方子女。相應地,子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產,是婚後用夫妻共同財產購買的財產,屬於夫妻共同財產。

  2、父母出全資已登記

  (1)婚後由一方父母出資為其已婚子女購買不動產,產權登記在其子女名下,視為只對自己其子女一方的贈與。

  (2)由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外

  (二)父母部分出資(往往是首付款)

  1、以父母自己名義簽訂不動產買賣合同並將不動產所有權過戶到子女一方名下的情形。

  (1)如果該不動產過戶發生在子女結婚前,顯然,該不動產所有權應屬於子女婚前財產。

  (2)如果該不動產過戶發生在子女結婚後且該不動產登記在出資父母一方的子女名下,則仍可適用本條規定,視為只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

  (3)如果該不動產過戶發生在子女結婚後且該不動產登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下,用夫妻共同財產償還該不動產的貸款,則該不動產應認定為夫妻雙方共同財產。

  2、以子女名義簽訂不動產買賣合同並將不動產所有權登記在一方子女或雙方子女名下的情形。

  (1)如果該出資發生在子女結婚前,則該出資屬於接受該出資子女的婚前個人財產。

  (2)如果該出資發生在子女結婚後,則根據婚姻法解釋(二)第22條第2款規定應將該出資認定為對夫妻雙方的贈與。相應地,婚後以子女一方或雙方名義簽訂的不動產買賣合同並以該出資作為首付款所購買的不動產,不管登記在子女一方還是雙方名下都應視為夫妻共同財產。

  ——最高人民法院民事審判第一庭:《父母為子女出資購房所有權歸屬問題》,載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著:《民事審判前沿》(第一輯),人民法院出版社2014年版,第241-244頁。

  二、父母把房產贈與給子女,怎麼過戶?

  1、父母能否將房產過戶給未成年子女?

  可以,法律並沒有禁止未成年人登記為產權人,法無禁止即可為,故,未成年人是可以作為房屋產權人,並可登記在不動產簿上。

  2、房屋贈予過戶流程是怎樣的?

  (1)房屋贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同,即贈與書。根據規定,房屋贈與一定要採用書面形式。

  (2)房屋贈與的雙方當事人憑房屋所有權證、贈與合同等材料,按規定繳納有關稅費。

  (3)辦理公證。根據國家及本市的有關規定,直系親屬間房屋贈與,公證手續不是必須辦理的。

  (4)辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人到房屋所在地的房地產交易中心申請轉移過戶登記。

  (5)贈與人將房屋交付受贈人。這裡的交付以辦理房屋產權轉移登記為準。如果未辦理產權轉移登記手續,但當事人之間訂立了書面贈與合同,且贈與人已將房屋產權證原件交給受贈人的,根據最高人民法院的規定,也應當認定贈與成立。

  3、直系親屬房屋贈與過戶需要繳納哪些費用?

  個人所得稅:不徵收

  契稅:受贈人繳納,再轉讓房產,按照正常的房屋買賣計稅。

  三、父母離婚,房屋可否贈與給未成年子女?

  1、離婚是否可將共有房屋贈與未成年子女?

  可以,子女作為未成年人,雖然不具有完全的民事行為能力,但根據《最高人民法院關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第6條規定:“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬,他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由,主張以上行為無效。”,也就是說子女接受贈與的行為是有效的,故父母可將共有房產贈與自己的子女。

  2、夫妻選擇何種離婚方式才能將共有房產贈與子女?

  我國有到民政局協議離婚和到法院訴訟離婚兩種離婚方式,但對於將夫妻共同財產贈與小孩這種請求法院一般不予處理,也不會這樣判決,法院對財產處理的原則僅僅是給夫妻雙方分割妥當。故對於夫妻雙方約定共同房產贈與小孩最好還是通過到民政局協議離婚的方式進行。雙方可在離婚協議中將贈與房產事宜約定清楚或者單獨簽訂一份贈與合同作為離婚協議的附件。

  3、離婚協議中夫妻約定將房產贈與子女的,一方反悔可以撤銷嗎?

  實務中有兩種觀點:第一種認為,在未過戶前可以適用合同法第一百八十六條自由撤銷權的規定;第二種認為,離婚協議中的贈與條款不同於單純的贈與行為,不能適用自由撤銷權的規定。筆者同意第二種觀點:

  (1)離婚協議中的房產贈與條款與整個離婚協議是一個整體,不能單獨行使任意撤銷權。

  離婚協議是夫妻雙方對婚姻關係的解除、財產分割、子女撫育以及債務承擔等涉及人身財產事項協商一致的協議,並帶有感情因素,並不等同於一般意義上的贈與合同,可以理解為是附條件的贈與。並不因贈與財產的權利尚未轉移,贈與人就當然有權撤銷贈與,因此對離婚協議的審查不能簡單適用合同法等價有償的原則,而應著重從是否有違當事人真意、是否侵害子女和女方利益等角度進行考量。

  實踐中,有些人為了達到離婚的目的,在離婚協議中作出一些虛假的承諾,又在離婚後對財產分割問題反悔,要求變更或者撤銷關於財產分割的協議。這是一種不誠信的行為,任何一方沒有特殊原因,都應接受這一決定所帶來的法律後果、保護未成年子女的合法財產權益。

  (2)根據婚姻法司法解釋二第九條規定:男女雙方協議離婚後一年內就財產分割問題反悔,請求變更或者撤銷財產分割協議的,人民法院應當受理。人民法院審理後,未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的,應當依法駁回當事人的訴訟請求。

  四、將房屋贈與給子女可以逃避債務嗎?

  某服務中心繫蔡某出資成立的個人獨資企業。2009年5月15日,服務中心借劉某20萬元。2010年,服務中心再向劉某借款。2010年6月1日,服務中心向劉某出具承諾書,載明蔡某借劉某現金50萬元。2011年12月23日,蔡某與女兒蔡某某簽訂《贈與協議》,約定將其名下房產贈與蔡某某。隨後,蔡某將房屋過戶給蔡某某。2012年5月21日,劉某提起訴訟,請求判令服務中心還款。

  2014年2月24日,因服務中心搬走不知去向,法院依劉某申請追加蔡某為被執行人。法院查明,蔡某無銀行存款,名下兩套房屋,已贈與女兒蔡某某,因此裁定終結執行程序。劉某認為蔡某贈與房屋是惡意逃避債務的行為,起訴至法院請求撤銷贈與。

  評析

  劉某的看法是對的,其有權請求撤銷蔡某的贈與行為。本案,劉某與服務中心的債權債務關係合法有效,債權人劉某有權要求債務人服務中心還款。而服務中心作為個人獨資企業,是由蔡某投資,蔡某得以其個人財產對服務中心債務承擔無限責任。蔡某明知服務中心欠劉某借款未還的情況下,將個人名下的房屋贈與女兒,系惡意逃避債務的行為,對債權人劉某造成了損害,應當依法予以撤銷。

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