抵房借款,你不知道的法律風險

  來源|人民法院報

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  導讀:梳理近兩年來審理的房屋買賣合同案件,北京市第二中級人民法院法官發現,抵房借款面臨著極大的法律風險。涉抵房借貸糾紛主要表現為,出借人出借一定款項給借款人,要求借款人提供一套房屋並委託出借人代辦售房、收房款或過戶等事宜,在借款人到期不能還款時,代理人直接將房屋出售,以房款衝抵借款。

  

  據悉,從2014年到2016年上半年,北京二中院審理了14件此類案件。由於這幾年房價飆漲,此類案件中有的出借人在借款人還錢的時候,惡意躲避,故意造成對方到期無法還債的事實,還有的出借人獲得售房委託書後,與買房人惡意串通、低價轉讓,使得借款人遭受極大損失。

  合同條款缺乏履行細節

  曹某與黃某原是一對夫妻。他們居住的房屋是舊房拆遷後的安置房屋,安置時登記在曹某一人名下。

  誰承想,搬到嶄新的安置房後,一家人竟然官司不斷。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記,之後又起訴與曹某離婚。與妻子調解離婚之後,在與子女的房屋確權訴訟案件審理期間,曹某向房管部門申請註銷了異議登記,隨後,曹某與案外人胡某簽訂借款合同,向其借款250萬元。

  曹某的借款,是以這套拆遷安置房屋做的抵押擔保,他還於同日公證委託了姚某出售這套房屋,委託事項包括從銀行解抵押到代收房款,以及辦理過戶手續等。

  上述借款到期後,曹某不能償還。於是,姚某持委託書將這套房屋出售給了某投資公司。

  曹某認為,姚某在沒有徵得其同意的情況下出售這套房屋,自己也未得到一分錢房款,損害了其財產權利,遂起訴要求確認姚某代其簽訂的房屋買賣合同無效。

  經法院審理,根據買房人買房前未看房、合同條款缺乏合同履行的具體細節、帶抵押過戶、房款支付存在循環轉賬等不符合房屋交易習慣的情形,認定代理曹某賣房的姚某與買受人投資公司之間存在惡意串通的情形,故認定該房屋買賣合同無效。

  ■法官說法■

  直接約定到期不能還款則以房屋抵債,是法律禁止的“流押契約”。近幾年,為了規避這一法律禁止,出借人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時,再簽訂一份房屋買賣合同,到期不還款,就按買賣合同履行把房子賣給出借人。在某些案件中,借款方手段更加“高明”,同一利益共同體“分身”為出借人、出售房屋的委託代理人、買受人,甚至還有連環轉讓的後手買受人幾個主體。這樣做雖然形式上規避了“流押契約”禁止性規定,但利用債務人困頓窘迫的弱勢地位,謀取失衡的經濟利益,仍然要受到法律的制裁。

  遠低於市場正常成交價

  孫某名下登記有坐落於北京市東城區某衚衕的北房5間,原告孫某與龍某是夫妻關係。

  2011年9月6日,為了替孫某的侄女孫小某籌措資金,孫某和龍某與錢某簽訂了一份《借款合同》。合同約定,二人向錢某借款人民幣220萬元,同時,二原告以上述房屋作為這筆債務的擔保。當日,孫某和龍某為常某出具《委託書》,委託常某可以出售該5間房屋。

  2011年11月,常某以孫某代理人的身份與楊某簽訂《存量房屋買賣合同》,以220萬元的價格將這5間房屋出售給楊某。

  2013年2月,楊某與案外人吳某簽訂《存量房屋買賣合同》。約定,楊某將5間房屋以216萬元的價格出售給吳某。

  為此,孫某訴至法院,要求確認該房屋買賣合同無效。經評估,訴爭房屋當時的市場價格為768萬餘元。

  法院審理認為,常某自稱為孫某借款的擔保人,常某以孫某委託代理人的身份將訴爭房屋出售給楊某,且價格為220萬元,該價格遠低於市場正常成交價格。常某作為孫某的委託代理人,其在此次交易過程中未對原告的合法權益予以相應保護、提示。同時,楊某作為訴爭房屋的購買人,其購買該房屋的價格遠低於市場正常交易價格,且沒有證據證明被告在此次購買行為中是否採取了審慎的注意義務,且無法認定楊某在購買前對訴爭房屋進行了查看。綜合上述因素,可認定楊某與常某之間在購買訴爭房屋過程中存在串通行為。該二人的串通行為損害了孫某、龍某的合法利益,故常某代孫某與楊某簽訂的《存量房屋買賣合同》應屬無效合同。

  ■法官說法■

  涉抵房借款房屋買賣糾紛案件的一個主要特點就是,出借方在形式上分離法律關係,故意規避法律。從交易流程上看,借款人除了與出借人之間形成借貸關係,借款人按要求與另一個人辦理公證委託,授權這個人出售房屋的代理權,形成委託代理關係;如果還不上款,再找一個所謂“陌生人”買房,構成房屋買賣法律關係。出借人、代理人及買房人等主體身份沒有交叉,造成幾個主體互無關聯的假象。借款方同一利益共同體“分身術”後,在形式上形成了民間借貸法律關係、委託代理關係、房屋買賣等看似獨立的幾個法律關係,從而規避法律制裁。

  ■法官建言■

  借款方需要有三個意識

  北京二中院法官提醒當事人,在簽訂借款合同時,借款方需要有以下三個意識:

  一是維權意識。維權要注意兩個環節是否存在串通行為:其一,出借人與售房代理人之間是否存在串通行為,即售房代理人受出借人指使做出有損於房屋所有權人的利益安排;其二,售房代理人與買受人之間是否存在串通行為,損害房屋所有權人的利益。要注意留存交易中的各種證據,防患未然;如果因為出借人利益團體操作隱蔽難以找到證據,也要為法院提供上述兩個串通行為的證據線索,申請法院調取相關證據。

  二是風險意識。要在兩個環節樹立風險意識:一是決策環節,如果提供貸款的人要求你必須提供一套房屋卻不辦理符合法律規定的抵押登記,而是與你簽訂房屋買賣合同或者要求你辦理委託代理售房的公證,一定要提高警惕,可以要求他們辦理正規的房產抵押手續,或者換一家借貸機構。二是履行環節,履行中的每一步都要慎重考慮、評估可能引發的風險。如有需要進一步協商或變更的問題,一定用書面方式予以確定,避免以口頭協議來變更履行方式,避免日後發生糾紛時空口無憑。

  三是謹慎意識。一方面,剋制用錢心切的急躁情緒,冷靜觀察所面臨的境況和即將進行的交易。另一方面,正確預見一項決策的後果,重視簽字的效力,認真閱讀合同或協議,充分、清晰理解條款內容,準確預判不能到期還款的法律後果,不能因為急用錢就草率簽字。

  ■司法觀察■

  違背法律規定雙方面臨風險

  隨著我國經濟社會的發展,民間借貸市場亦較為活躍。由於銀行貸款往往審查嚴格、手續繁瑣,小微融資供給渠道相對缺乏,一些有閒散資金的人,抓住了這一民間小微融資的迫切需求。同時,由於法律監管的日益嚴格,以售房或委託售房的方式作為民間借貸的擔保,意於給出借人尋求充分的保障。然而,我國法律禁止直接約定到期不能還款以房屋抵債,為了規避這條法律,出借人要求借款人在簽訂借款合同的同時,再簽訂一份房屋買賣合同,到期不還款,就按買賣合同履行,把房子賣給出借人。

  實踐中,涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件,通常表現為兩種類型:一類是出賣人(房屋登記所有權人)起訴買受人與代理人,要求確認買賣合同無效;另一類是相關權利人(如共有權人)起訴出賣人與買受人,要求確認買賣合同無效。

  據統計,2014年、2015年及2016年上半年,北京二中院先後審理涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件分別為4件、5件和5件。案件數量雖不多,但涉及法律問題較複雜,蘊含法律風險較高。

  此類案件核心的爭議焦點就是借款人、售房代理人、買房人之間是否形成惡意串通。借款人認為代理人與買房人簽訂的買賣合同是惡意串通,要求法院確認合同無效。代理人與買房人作為被告,主張借款人、售房代理人、買房人之間互相不認識,借貸與買賣之間也沒有關係。

  北京二中院民一庭法官在審判實踐中發現,案件中委託手續及售房交易表面上具備完備的買賣合同、轉款記錄,偽裝成真實的房屋買賣,用於應付法院的審查。出借人之間與售房代理人之間、售房代理人與買受人及後手買受人之間的聯絡都是私下進行,隱蔽性非常強。在庭審時,原本的房主經常會咬定“代理售房人”和買房人是惡意串通,但作為借款人,他並沒有參與到房屋的後續交易中,難以抓到虛假交易中的把柄,維權難度大,很多當事人因證據不足而敗訴。

  此外,案件中涉及的民間借貸一般不發生在熟人之間,也不發生於素有業務往來的主體之間。借款人因急於用錢,大多通過電信、網絡廣告聯繫到出借人。出借人一般不是正規的金融機構,多為專門提供融資借貸的“地下錢莊”。且出借人、售房代理人、買受人扮演不同角色,構建一個相互關聯的利益鏈條,形成“成熟”的運作模式。

  案件中,不論用於“擔保”的房屋價值本來就遠大於債權,還是由於市場變化而在房屋出售時升值,出借人為收回債權而獲得了房屋交易價值,顯然利益失衡,同時違背了法律規定。這樣的交易模式下,交易雙方均面臨巨大的風險。

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